بأصول تفوق 4 مليار درهم، وقيمة استثمارية تقدر بـ10 مليارات درهم للمرحلة الأولى من مشروعها الرئيسي، تعود عقارات جميرا للجولف بقوة إلى الأضواء مع مجموعة من الخطط الاستراتيجية المستقبلية لاستقطاب شرائح جديدة من العملاء والمستثمرين، الذين يسيطرون على توجهات القطاع العقاري بعد عودته الأكثر انتظاماً، عقب الأزمة الكارثية التي تعرض لها في أواخر العام 2008.
من هذا المنطلق، ومع تغير طبيعة سوق دبي العقاري، الذي بدأ يركز في استقطابه على فئة العقارات التي تُعرف بمصطلح (الفاخرة الميسورة الكلفة) تستهدف عقارات جميرا للجولف الباحثين عن الرفاهية بأسعار معقولة وبيوت العطلات، إلى جانب الفئة التقليدية من المستثمرين الباحثين عن تأجير عقاراتهم بهامش ربحي معقول، بحسب يوسف كاظم، الرئيس التنفيذي لعقارات جميرا للجولف.
ويقول كاظم:«نستهدف الشريحة التي تُقدر الرفاهية، حيث أثبتت دراساتنا السوقية أن الموظفين الذين تتراوح دخولهم الشهرية بين 30 إلى 40 ألف درهماً يبحثون عن الرفاهية بالقرب من المساحات الخضراء كملاعب الجولف، ما عزا بنا إلى التركيز على هذه الشريحة.»
ويضيف كاظم:«أصبح الإقبال على الوحدات الفاخرة محدوداً للغاية، فالمشترون يبحثون عن الوحدات الغير مكلفة وأصبحت هذه الشريحة هي الأكبر في السوق العقاري، ما يعني ضرورة التركيز عليها.»
نضج عقاري وشرائح جديدة
ويتجه السوق العقاري في السنوات المقبلة أيضاً إلى خدمة (المستخدم النهائي) على حد وصف كاظم، ويُقصد به العميل الذي سيسكن في الوحدة العقارية ويهتم بتفاصيل ما تقدمه المشاريع العقارية من مرافق كالمزايا الترفيهية.»
«يتجه السوق نحو التركيز على هذا النوع من العميل الذي سيعيش في الوحدة العقارية، وهو يبحث بالدرجة الأولى عن المرافق المتنوعة في المشاريع. هذا لا يعني بالتأكيد أننا لن نركز على المستثمرين ولكننا نستهدف الساكنين والملاك المهتمين بالقطاع الترفيهي، ومثال على ذلك، نرى الآن فئة من الإماراتيين المهتمين بشراء منازل الترفيه وبيوت العطلات وخاصة تلك المطلة على البحر.»
ويُرجع بعض المحللين هذا التغيير في نوعيات العملاء التي يسعى إلى جذبها السوق إلى النضج العقاري الذى وصل إليه المشترون بعد الأزمة العقارية الكارثية في العام 2008، فبات المشترون واعين بمعطيات السوق وبالمردود الذي سيُحققونه على الوحدات العقارية، إلى جانب اهتمامهم بتفاصيل التشطيبات والمرافق والموقع الجغرافي وبالتالي» نحن أمام عميل واعٍ و ناضج عقارياً، ما يستدعي نضوج المطورين أيضاً وتنفيذ متطلباته لإثبات مصداقيتهم.»
الأسعار وخدمات الصيانة
وتبقى أسعار الوحدات العقارية واحدة من المقاييس التي تؤثر على قرار الشراء لدى المهتمين بالقطاع العقاري، ومن هنا يؤكد كاظم على أنها مرت بمرحلة تصحيحية مردها معادلة العرض والطلب حيث دخلت 6750 وحدة سكنية إلى السوق الذي يستعد أيضاً لاستقبال 11500 ألف وحدة سكنية في نهاية العام الجاري، أي ما مجموعه 18- 19 الف وحدة سكنية في عام واحد، و17 الى 19 ألف وحدة سكنية في الأعوام القادمة، ما يؤدي إلى تفوق العرض على الطلب، ليحدث انخفاضاً في الأسعار قد تتراوح نسبته من 3 إلى 5 %، وفق دراسات ديلويت، وهي نسبة يراها كاظم قريبة من الواقع الحقيقي.
ومثلما تساهم الأسعار في تحديد قرارات المشترين، تبقى جودة الخدمات والصيانة إحدى المشكلات التي تدفع المشترين إلى القلق والهروب من مشاريع محددة، حيث أثبت واقع السوق اختلاف نوعية الخدمات المقدمة على أرض الواقع عن تلك المطروحة بالخرائط بسبب عدم التزام بعض الشركات العقارية بتقديم خدمات الصيانة الجيدة بعد التنفيذ بهدف تكلفة المواد الأولية المستخدمة في مراحل التنفيذ، وخاصة في فئة العقارات الفاخرة الميسورة الكلفة).
وهنا يقول كاظم:«لم نقم بتقليل المواصفات أو بتخفيض تكلفة المواد الأولية في مشروع عقارات جميرا للجولف وعملنا على التأكد من جودة الإمدادات الكهربائية مثلاً وغيرها، وتطابقها مع المواصفات العالمية. نبذل الكثير من الجهد لكي لا يحدث هذا النوع من الخلل الذي عانى منه بعض الملاك بعد الانتقال للعيش في بعض الوحدات السكنية بمشاريع متنوعة، ولكننا نؤمن أن الإشراف السليم يوازي في أهميته اختيار المقاول الصحيح.»
خيارات تمويلية وسيطرة المستثمر
ومع التنافس الدائم بين العديد من المطورين العقاريين لاستقطاب تلك الفئة الجديدة من مشتري وحدات فئة (العقارات الفاخرة ميسورة الكلفة) والتركيز على تقديم الأسعار التنافسية من وجهة نظر المطورين وخدمات الصيانة، تبقى التسهيلات التمويلية عاملاً حيوياً و محورياً في عمليات البيع على الخارطة التي شابها العديد من المشكلات أبان الأزمة العقارية الشهيرة، ما عزا بدائرة الأراضي والأملاك بدبي استصدار حزمة من اللوائح التي تنظم العملية وتنهي مرحلة التذبذبات.
ويُشير كاظم إلى أن السوق يعج بالخيارات التمويلية التي تسمح للعملاء بدفع 10 % من المبلغ مقدماً و90 % عند التسليم، أو 30 % عند الإنشاء و70 % عند التسليم، أو 50 % أثناء الإنشاء و50 % بعد التسليم وفي مدة تتراوح بين 3 إلى 4 سنوات، «فالتنافس الشديد بالسوق العقاري أدى إلى ابتكار حلول تمويلية ليُصبح المستثمرهو المسيطر وليس المطور. في السابق، تخوف المستثمرون من البيع على الخارطة ولكن لوائح دائرة الأملاك والأراضي تقضي بإيداع الأموال المدفوعة في حساب الضمان الذي سيبني المطور منه مشروعه، ولم يعد المشتري يدفع المبالغ كاملة، كما يتحمل المطور مسؤولية الإتيان بالضمانات الأولية و الإئتمانية التي سيقيم بها المشروع،» بحسب قول كاظم.
ولكن هل تعني كل تلك الإجراءات وتلك الخيارات التمويلية أن السوق العقاري في دبي لم يعد قادراً على جذب المستثمرين بسبب المشكلات السابقة، ما أجبره على ابتكار تلك الحلول؟
يوضح كاظم:«قد ينظر البعض إلى هذه التسهيلات بهذه الصورة نظراً لما مر به السوق من صعوبات سابقة، إلا أنها في الحقيقة حلول مبتكرة تتلاءم مع احتياجات مشتري الوحدات العقارية، وهي حلول بالتأكيد ستفيد المطورين تماماً كالمستثمرين الذي يسعون إلى تأجير وحداتهم العقارية.»
ويضيف:«في السابق، سعى المطورون إلى تخفيف العبء عن أنفسهم باستلام الدفعات من المستثمرين لتغطية المشاريع قبل البدء بها، فكان يتم تحصيل جميع المبالغ إنجازها، أو أحياناً تحصيل أغلب الدفعات على مدار 18 شهراً إلى جانب دفعة أخيرة تتراوح بين10 أو 20 %. اليوم، يقوم المطورون ببيع جزء من الأراضي مقابل مبالغها و يتم تسليم الوحدات بعد الإنجاز.»
تغير القوانين الدائم
ولا تستهدف الخيارات التمويلية المتوفرة في السوق ذلك العميل المحلي الباحث عن بيوت العطلات أو العيش في رفاهية غير مكلفة أو تأجير وحدته، بل ذلك المستثمر الأجنبي خارج حدود الدولة الباحث أيضاً عن بيوت العطلات، إلا أن هذا النوع من المستثمر الأجنبي يخشى دوماً التغيرات القانونية والتشريعية المفاجئة أو المستمرة، فكيف سيُقنعه المطورون العقاريون في دبي باتخاذ القرار؟.
يقول كاظم:«هذه نقطة تخوف ليست في محلها، فدوائر الإقامة والجنسية والأملاك والأراضي تقوما دائماً بتحديث القوانين لصالح المستثمرين، واستدامة الحياة وتطويرها بالمدينة، وجذب السياح. لا أظن أن القوانين مجحفة بل تُعزز من ثقة المستثمرين أكثر فأكثر، وتؤكد على ضرورة الشفافية بين المشتري والبائع. فمثلاً، قامت دائرة الأملاك والأراضي بتصنيف الوسطاء لمنع التحايل وهذا يعتبر تفاعلاً مع مشكلة في السوق بهدف وقفها، وقريباً سيصدر قانوناً يقضي بالافصاح عن تفاصيل كثيرة عن المطورعند طرح الوحدات السكنية لكي لا يفاجأ المشتري بمعلومات متفاوتة فيما بعد. هذا تفاعل حقيقي وجاد، والآن حن نقترب من الأسواق الواعدة التي تملك أنظمة تعطي ثقة كاملة للمستثمر و الحصول على حقوقه.»
وتماماً مثلما يسعى المستثمرون في الخارج إلى الاستفسار حول القوانين التي تعززالشفافية بين المشترين والمطورين قبل اتخاذ قرار الشراء، يتساءل الكثيرون حول الضمانات التي تُحقق إقبال المستثمرين في الداخل والخارج على شراء هذا الكم من المشاريع العقارية المطروحة؟
يوضح كاظم:«ينقسم عملاؤنا في عقارات جميرا للجولف إلى 3 فئات؛ العميل الساكن، والعميل المستثمر، ومشتري بيوت العطلات. ومن خلال جولاتنا الترويجية في الخارج، رأينا أننا نطور منتجاً عالمياً نستهدف به الفئة التي تريد أن تشتري بيوت العطلات وتريد أن تستثمر في سوق دبي العقاري الذي أصبح جاذباً للاستثمارات من دول مختلفة وخاصة الهنود والبريطانيين الذين يرون هنا مردوداً إيجابياً مقارنة بالمردود في الهند وبريطانيا.»
ويضيف:«لاحظنا أيضاً بدء إقبال الصينيين على عقاراتنا، و بشكل عام نحن نقدم مزايا في المساحات والأسعار بسبب فرق العملة، فمثلاً، مساحة الشقة المكونة من غرفة واحدة تتراوح بين 700 إلى 900 قدم مربع والسعر يبدأ من 750 إلى 800 درهم للقدم المربع، وهو منافس لبريطانيا التي يرتفع سعرها بـ3 الى 4 أضعاف لمساحات الأقل.»
ولكن كيف سيتخذ المستثمر قراراً بشراء وحدة عقارية في مشاريع عقارية كثيرة تتشابه في مقوماتها ومواصفاتها مع منافساتها في بقية دول الخليج؟
يوضح كاظم: «على العكس تماماً….مشاريعنا في دول الخليج متكاملة وكلنا نستهدف استقطاب العالم لهذه المنطقة الواعدة. تقوم كل دولة بطرح مشاريع عقارية تناسب شرائح متنوعة وقطاعات متعددة بعناصر متنوعة أيضاً، ما يخلق حركة سوقية قوية في منطقتنا. مثال على ذلك، قد يفكر العاملون في قطاع النفط والغاز بشراء وحدة عقارية في مشروع قطري، فيما قد ُيفكر العاملون في قطاع آخر بالشراء في دبي أو البحرين، وكلها تصب في مصلحتنا جميعاً.»
حكومية أم مساهمة عامة؟
ومع قيام دول الخليج بإطلاق مشاريع عقارية متعددة عبر شركات، معظمها مساهمة عامة، لا تعتزم عقارات جميرا للجولف في المرحلة الحالية التحول إلى شركة مدرجة بالأسواق العالمية لأن تركيزها الحالي يقوم على تطوير المرحلة الأولى من مشروعها والتخطيط للمراحل الثلاثة المتبقية، خصوصاً مع تواجده في موقع استراتيجي بقلب دبي الحديثة، ما يقتضي منها تحمل مسؤولية تنفيذ كافة متطلباتها، وعندما يتم ذلك «وتصل الشركة إلى مستوى معين من التطوير، قد ندرس الطرح العام». بحسب قول كاظم.
ويوضح:«يرتبط الطرح العام بحالة السوق ولا نرى هذا مناسباً لنا في المرحلة الحالية. يُمكننا أن نقوم بذلك في العام 2016 أو على الأقل يُمكننا دراسته بعد الانتهاء من إعادة رسم المخطط العام للمراحل المتبقية من المشروع، وإن كان لابد لنا من مسألة الطرح العام فقد نفكرفي طرح جزئي، وهو أسلوب تتبعه شركات كثيرة للاحتفاظ بالحصة المسيطرة. نعمل حالياً على جذب الاستثمارات المختلفة إلى مشروعنا وهو ما سيضيف إلينا الكثير بالمرحلة الحالية.»
وفي المراحل الأولى لبدايات مشروعها، نجحت عقارات جميرا للجولف في تأمين التمويل الذاتي من بيع الأراضي والفلل، إلا أنها حصلت فيما بعد على دهم مالي من حكومة دبي عقب المرحلة الصعبة من الأعوام 2009 إلى 2012، بهدف استكمال استيفاء التزاماتها، «أي كان لابد للشركة من تسليم العقارات والأراضي والفلل بغض النظر عن حالة السوق، و تمكنّا من ذلك عبر هذا الدعم المالي. بشكل عام، نحن شركة حكومية تعمل بمفهوم تجاري كأي شركة عقارية وباعتبارنا مطورين رئيسيين، علينا مسؤوليات والتزامات الإشراف على المطورين الثانويين والتأكد من استيفائهم لالتزاماتهم.»
مشروع الأندلس
وبهذه الاستراتيجية التي تتبعها عقارات جميرا للغولف بعد مرحلة صعبة، تعود الشركة بقوة لاستكمال المرحلة الأولى من مشروعها الرئيسي بتنفيذ مشروع الأندلس الذي بدأت في طرح وحداته للبيع في شهر مايو/آيار الماضي على مساحة 370 هكتاراً من أصل مساحة كلية تبلغ 1100 هكتاراً، و8 مبانِ تتألف من شقق تتدرج من غرفة نوم واحدة إلى 4 غرف نومٍ منفصلة على مساحات تتراوح بين 700 إلى 2000 قدم مربع، وأسعار تتراوح أيضاً بين 750 إلى 1100 درهماً للقدم المربع.
ويقول كاظم:«بدأنا في العامين 2005 و2006 وانتهينا من إنشاء ملعبي الجولف بالعام 2009 كما بدأنا في طرح الوحدات السكنية في العام 2007، ثم أطلقنا مشروع الأندلس لتكملة المرحلة الأولى. سنقوم بتنفيذ المشروع الرئيسي على 4 مراحل في بقية المساحة الكلية للأراضي.»
كما قامت الشركة، بحسب ما أوضح كاظم، ببيع الشقق في مبنيين من مشروع الأندلس، أي 62 من أصل 180 وحدة سكنية، على مراحل تماماً مثلما سيتم مع بقية الوحدات السكنية، فيما أطلقت مؤخراً مشروع المجمع التجاري الجديد المقرر افتتاحه بحلول شهر سبتمبر/أيلول من العام 2016، على مساحة تبلغ 45,000 قدم مربع، تشرف على تطويره شركة الدار العقارية. فيما مُنح عقد البناء لشركة سيتي دايموند، وتعهيد العمليات التشغيلية لشركة مايبيري التي تمتلك عدة متاجر في دبي مارينا وأبوظبي.
ويندرج هذا المشروع كجزءٍ من المرحلة الأولى من مشاريع عقارات جميرا للجولف ، ويأتي افتتاحه بعد انطلاق مشروع الأندلس فيما تعتزم عقارات جميرا للجولف إطلاق المركز الاجتماعي قريباً.
وبسبب التأخر في تسليم الوحدات العقارية الذى عانى منه سوق دبي أبان الأزمة العقارية ما أثار حفيظة المشترين، تتبع عقارات جميرا للجولف أسلوباً يقضي بتسليمها على مراحل متباطئة مع تزامن عمليات التسليم والبيع.
ويتفاءل كاظم بقرب مشروعه من “دبي الجنوب” ومطار آل مكتوم واستضافة معرض إكسبو 2020، الذين سيؤدوا حتماً إلى إلقاء الضوء على مشروعه، حيث ستقوم تلك المشاريع بتغيير شكل المنطقة بشكل إيجابي، ما دفع بعقارات جميرا للجولف إلى بدء دراسة إعادة سم المخطط العام للمشروع لكي تتكامل المراحل المقبلة مع الأولى، وسيتم الإعلان عنها في معرض سيتي سكيب 2016.
كما تسعى الشركة أيضاً إلى توفير 6 مداخل و6 مخارج إلى مشروعها، في ظل توسع المنطقة التي من المتوقع أن تكتظ بالسكان مع المشاريع المختلفة، حيث تنتهي هيئة الطرق و المواصلات بدبي قريباً من المرحلة النهائية لإرساء العطاءات على الشركات المنفذة، على أن تنتهي جميع أعمال الطرق بالتزامن مع استكمال مشروع الأندلس.
قطاع الضيافة
وفي قطاع الضيافة، تتواصل عقارات جميرا للجولف مع عدة شركات عالمية لإدارة الفنادق من فئة 5 و4 نجوم التي تعتزم بدء تنفيذها في مشروعها بالعام 2016، على أن يتم الإعلان عن الشمغلين قريباً.
ويقول كاظم:«ندرس البدء في جذب فنادق من فئتي الـ5 و 4 نجوم، ولدينا عدة خيارات سنقوم بالإعلان عنها بعد اختيارها فيما سنُعلن عن اسم المشغل قريباً. سنقيم الفنادق من فئة الـ 5نجوم في منطقة كاسيدا بالقرب من النادي الرئيسي، بينما سنبني الفنادق من فئة الـ4 نجوم بمشروع الأندلس».
و تعتزم الشركة، بحسب قول كاظم، إلى التركيز على مفهومي «تايم شير» و بيوت العطلات، اللذين سيحققا نجاحاً مختلفاً بقطاع الضيافة و يوفرا في نفس الوقت كافة احتياجات الأسر والزائرين والأفراد و رجال الأعمال، كما تقوم الشركة حالياً بإعداد الدراسات الخاصة بالنظامين، وتعقد مفاوضات مع بعض المتخصصين في جنوب أفريقيا الذين لديهم تجارب ومشاريع مماثلة.
ويقول كاظم:«رأينا نماذج مختلفة تتبع النظامين ونؤمن أنهما سيحققا نجاحاً كبيراً هنا. رأينا في بريطانيا نموذجاً ناجحاً لنظام تايم شير حيث زرنا فندقاً في شهر ديسمبر/كانون الثاني ، و رغم برودة الموسم كانت جميع غرف الفندق المكونة من 220 والفلل مؤجرة.»
ويضيف كاظم: «من خلال مفهوم بيوت العطلات، نحن نمنح المستثمرين فرصة تحويل الوحدات العقارية إلى بيوت للعطلات للاستمتاع بها حيث نرى ظهوراً واضحاً لهذه الفئة بالسوق. كما أننا سنخصص بعض الوحدات التي سيتم بيعها لكي تدار بنظام «تايم شير» فيما سنحتفظ بالبعض، وسنخصص البعض الآخر لبيعها على المستثمرين. تقام كل تلك الوحدات في منطقة بعيدة عن المناطق السكنية، وسيتمكن المستثمرون من تأجير الوحدات كفلل أو كغرف بنظام تايم شير.»
- تابعونا:
