لاحظنا أنك تحجب الإعلانات

واصل دعمك للصحافة اللائقة بتعطيل أدوات حجب الإعلانات

في حال وجود استفسار عن سبب ظهور هذه الرسالة ، اتصل بنا

حجم الخط

- Aa +

Wed 21 Oct 2015 11:36 AM

حجم الخط

- Aa +

أسواق أبوظبي تعكس مؤشرات متباينة جرّاء ضعف مستويات الطلب

التأثير السلبي للتباطؤ الاقتصادي ظهر ملموساً في سوق العقارات السكنية بأبوظبي

أسواق أبوظبي تعكس مؤشرات متباينة جرّاء ضعف مستويات الطلب

أشار تقرير، بعنوان "نظرة على أسواق أبوظبي في الربع الثالث من العام 2015" أصدرته شركة "سي بي آر إي" العالمية للخدمات والاستشارات العقارية، إلى الانخفاض الهامشي الذي شهده متوسط قيمة الإيجارات بنسبة 1 بالمئة على أساس ربعي بعد استمرار نسبة النمو التي تراوحت بين 2-3 بالمئة على مدى الربعين الماضيين ومع مواصلة محافظته على معدل نمو سنوي يلامس 8 بالمئة.

 

ووفقاً لبيان تلقى أريبيان بزنس نسخة منه، ظهر التأثير السلبي للتباطؤ الاقتصادي ملموساً في سوق العقارات السكنية بأبوظبي، مع التحقق من قيمة الإيجارات بعد سلسلة من النمو بمعدل ربع سنوي، والتي تعود إلى نتائج الربع الثالث من 2013.

 

وقال مات جرين، رئيس بحوث واستشارات الإمارات لدى سي بي آر إي الشرق الأوسط "تظهر السوق بعض المؤشرات المتباينة، حيث تشهد الشقق القديمة والضعيفة من حيث مستوى الجودة، وعلى الأخص تلك التي تتواجد في مواقع ثانوية، انخفاضاً في قيمة الإيجارات. وقلصت هذه الانخفاضات إلى حد بعيد من أداء السوق. ومع ذلك، يتوقع أن تسلك الفلل السكنية اتجاهاً مغايراً، حث سجلت زيادة طفيفة لامست 1 بالمئة خلال الربع الثالث من 2015. وعززت محدودية الوحدات السكنية الأداءَ الثابت لهذه الشريحة، وخصوصاً ضمن الجزيرة الرئيسية لأبوظبي".

 

ومن بين أنواع العقارات السكنية، يبقى الطلب الأقوى على الوحدات الأصغر حجماً مثل الاستوديوهات والوحدات السكنية التي تضم غرفة نوم واحدة. وفي المتوسط، تراوحت القيمة السنوية لإيجارات الملكيات العقارية ذات الحجم المتوسط والفاخر بين 60 ألف - 105 آلاف درهم إماراتي للوحدة في العام بالنسبة للاستوديوهات؛ وبين 85 ألف -150 ألف درهم للوحدة في العام بالنسبة للوحدات السكنية التي تضم غرفة نوم واحدة.

 

وبالمقارنة، تدرجت قيمة إيجار الوحدات السكنية التي تقع في المناطق النائية بين 30 ألف-50 ألف درهم للوحدة في العام بالنسبة للاستوديوهات والوحدات السكنية التي تضم غرفة نوم واحدة على التوالي. ويعزى هذا التمايز في السعر إلى مزيج من العوامل تتضمن النوعية، والموقع، والمرافق القريبة، وقدرة الوصول إلى أبرز المراكز التجارية والاجتماعية.

 

وأضاف غرين "يواصل الأفراد ذوي الدخل المرتفع والشاغلين من الشركات أداءهم السابق تجاه مشاريع التطوير العقاري الكبيرة، وخاصة المجمعات في المناطق الرئيسية التي تتيح للسكان قدرة الوصول إلى المرافق والخدمات. وبالنتيجة، أظهرت كبرى مشاريع التطوير العقاري في العاصمة مرونة أكبر لظهور مزيد من ظروف السوق الأكثر تحدياً خلال هذا الربع. وانعكس ذلك في التباين الكبير لأسعار الإيجارات، والذي يواصل اتساعه؛ حيث لم تتغير قيمة الإيجارات الخاصة بالعقود الجديدة عن الربع السابق على الرغم من الظروف السائدة في السوق".

 

وفي ظل بعض التوجهات المعاكسة ضمن سوق العقارات السكنية، يساعد انخفاض مستوى المشاريع المتوقع استكمالها على مدى السنوات الثلاث المقبلة على توفير حماية ضد الآثار السيئة لانخفاض السوق التجاري والتباطؤ في بعض القطاعات الأخرى للاقتصاد، والتي سترخي بظلالها أخيراً على مستوى الطلب على المساكن. وفي المتوسط، ستشهد الإمارة إضافة نحو 8500 وحدة سكنية جديدة في العام على مدى السنوات الثلاث المقبلة، في مقابل استكمال 11 ألف وحدة سنوياً على مدى السنوات الخمس الماضية.

 

وفيما رضخت سوق المبيعات بعض الشيء للضغوطات خلال الربعين الأخيرين، ما زالت أبرز المواقع الاستثمارية، مثل شاطئ الراحة وجزيرة الريم، تشهد نمواً هامشياً على أساس سنوي، مع ازدياد معدل المبيعات بنحو 1-2 بالمئة (على أساس سنوي)، وتدرج متوسط الأسعار بين 14265-17760 درهم لكل متر مربع. ولم يطرأ أي تغيير يذكر خلال الربع على المشاريع العقارية الكبرى ذات الأسعار المعقولة، مثل "الريف" و"قرية هيدرا"، وتراوحت بين 8500-12375 درهم للمتر المربع الواحد.

 

ويشير تقرير "نظرة على السوق" إلى أن السوق المحلية للمكاتب بدأت بتلمس ضغوط انخفاض أسعار النفط مع انحسار الطلب وقيمة الإيجار. وفيما تعتبر قطاعات النفط والغاز والقطاع العام بمثابة مولد الطلب على المكاتب في المناطق الرئيسية، شهد الطلب على المساحات المكتبية من الشاغلين الجدد وتوقعات المستخدمين النهائيين الحاليين تباطؤاً ملحوظاً. وأثرت هذه الظروف على غيرها من الأقسام في قطاع المكاتب، بما في ذلك بعض شركات الخدمات المتخصصة مثل شركات المحاماة، التي تعتمد بشكل كبير على العمل من الحكومة والمؤسسات المرتبطة بها.

 

وبقي متوسط إيجارات المكاتب في المناطق الرئيسية ثابتاً عند نحو 1900 درهم للمتر المربع في العام، مع تدرج أسعار الوحدات ذات التشطيب الأساسي بين 1350-2000 درهم للمتر المربع في العام، بينما تدرجت وحدات الإقامة رفيعة المستوى بين 1600-2200 درهم للمتر المربع في العام.

 

وأردف جرين "تعتبر مكاتب (مربعة سوق أبوظبي العالمي) بمثابة الاستثناء الملحوظ لهذه الإيجارات، حيث تبدأ الأسعار اعتباراً من 2900 درهم للمتر المربع في العام. ومع ذلك، فإننا ندرك أن أنشطة التأجير حالياً هي قيد الانتظار في حين وضعت هيئة تنظيم ’مربعة سوق أبوظبي العالمي‘اللمسات الأخيرة على التراخيص واللوائح التنفيذية. وفيما يتوقع أن يواجه السوق على نطاق واسع مزيداً من الانكماش في معدلات الإيجارات، يتوقع أن يظهر القسم رفيع المستوى مرونة أكبر مع الظروف السائدة. وفيما تحقق معظم مشاريع التطوير المكتبية رفيعة المستوى معدلات إشغال مرتفعة، وازدياد محدودية المساحة المتاحة عموماً، يتوقع أن تبقى الإيجارات في المناطق الرئيسية مستقرة إلى حد كبير على المدى القصير".

 

ولا تنطبق هذه الحال على المنتجات والأسواق الثانوية التي يحتمل أن تختبر ضغوطاً مستمرة لتخفيض الإيجارات في أرباع السنة المقبلة. وأدى ضعف الطلب وتوفر المساحات المكتبية القديمة وذات النوعية المتدنية إلى مزيد من التراجع في أداء الإيجارات، حيث تسببت العقارات ذات النوعية المتدنية بانخفاض قيمة إيجارات المكاتب بنحو 4 بالمئة خلال الربع، والذي استقر الآن عند 1075 درهم للمتر المربع في العام.

 

وفي قطاع الضيافة، ووفقاً لبيانات "إس تي آر جلوبال"، يبلغ معدل الإشغال في أبوظبي منذ بداية العام وحتى أغسطس/آب 2015 حوالي 72 بالمئة، وهو ارتفاع طفيف بالمقارنة مع الفترة ذاتها من العام الماضي عندما بلغ متوسط الإشغال نحو 71 بالمئة. كما طرأت زيادة طفيفة في متوسط تكلفة الإقامة اليومية التي لامست عتبة 500 درهم للغرفة في الليلة.

 

ووفقاً لهيئة أبوظبي للسياحة والثقافة، بلغ العدد الإجمالي للوافدين الضيوف إلى أبوظبي خلال النصف الأول من 2015 قرابة 2 مليوناً، بما يعكس نمواً صحياً بنسبة 17 بالمئة بالمقارنة مع الفترة ذاتها من العام الماضي. وأدى ذلك إلى ما مجموعه 5728765 ليلة إقامة للضيوف، وهي أعلى بنسبة 11 بالمئة بالمقارنة مع أرقام عام 2014. وانعكس التأثير الإيجابي لارتفاع أعداد الزائرين أيضاً على زيادة الإيرادات، حيث سجلت الفنادق زيادة بنسبة 8 بالمئة لتصل إلى 3346 مليار درهم. وجاء ذلك نتيجة لنسبة النمو 11 بالمئة في إيرادات الغرف والزيادة الأصغر 1 بالمئة في عائدات المأكولات والمشروبات.

 

وبما يخص التقرير، قال جرين: "مع استمرار التحديات الاقتصادية الناجمة عن مرحلة انخفاض أسعار النفط، وارتفاع قيمة الدولار الأمريكي، واستمرار حالة عدم الاستقرار العالمي، فإن التوقعات الخاصة بسوق أبوظبي العقارية هي لمرحلة تتضمن مزيداً من الانكماش على المدى القصير. ومع ذلك، فإننا نتوقع أن نشهد تبايناً في السوق، مع مزيد من التراجعات الأكثر وضوحاً في المواقع الثانوية والمنتجات منخفضة النوعية. وبالنتيجة، نتوقع أن تشهد المشاريع العقارية في المناطق الأساسية ضمن قطاعي المكاتب والسكن أداءً أكثر ثباتاً في معدل أسعار الإيجارات والإشغال، مدعومة بتوفر المساحات المحدودة المتاحة حالياً وقيد التطوير في المستقبل".

 

وفيما كان أداء سوق الضيافة ثابتاً في الربعين الأخيرين، قد نشهد بعض الآثار السلبية على المدى القصير نتيجة تراجع الطلب من الأنشطة الحكومية أو المؤسساتية. ومع ذلك، لم يتجلى التباطؤ الذي أثر على السوق التجاري في أبوظبي بوضوح على هيئة نمو سلبي لمعدل تكلفة الإقامة اليومية أو الإشغال.

 

و"سي بي آر إي" هي إحدى شركات مؤشر ستاندارد أند بورز لأكبر 500 شركة ويقع المقر الرئيسي للشركة في لوس أنجلوس وهي أكبر شركة للخدمات والاستثمارات العقارات التجارية في العالم (من حيث الدخل في 2014).