لاحظنا أنك تحجب الإعلانات

واصل دعمك للصحافة اللائقة بتعطيل أدوات حجب الإعلانات

في حال وجود استفسار عن سبب ظهور هذه الرسالة ، اتصل بنا

حجم الخط

- Aa +

Mon 9 Jan 2017 11:04 AM

حجم الخط

- Aa +

جيه إل إل: قطاع العقارات في الإمارات واجه بعض التحديات في 2016

شركة جيه إل إل: التاريخ سيذكر العام 2016 لما شهده من تحديات قصيرة المدى تتمثل في التكيف مع "الواقع الجديد" المتجسد في تراجع إيرادات النفط الذي أثر على اقتصاد الإمارات وقطاعها العقاري

 جيه إل إل: قطاع العقارات في الإمارات واجه بعض التحديات في 2016

ذكرت شركة جيه إل إل في تقريرها الصادر بعنوان "عام 2016 تحت المجهر" أن التاريخ سيذكر العام 2016 لما شهده من تحديات قصيرة المدى تتمثل في التكيف مع "الواقع الجديد" المتجسد في تراجع إيرادات النفط الذي أثر على اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة وقطاعها العقاري.

 

وقال بيان تلقى أريبيان بزنس نسخة منه إن التقرير يشير إلى انخفاض معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي لدولة الإمارات العربية المتحدة من 4.5% في 2015 إلى نحو 2.3% في عام 2016 بالإضافة إلى ثبات معدل نمو التوظيف الضئيل عند 1.5%، وهي النسبة التي وافقت التوقعات في ظل توجه الشركات إلى تعزيز عملياتها ولا سيما في قطاع النفط والقطاع المصرفي.   

 

غير أن التقرير الذي يتناول سوق العقارات الإماراتي يشير إلى أن الصورة تبدو أكثر إيجابية بالنسبة للاقتصاد الإماراتي على المدى المتوسط.

 

وقال كريج بلامب رئيس قسم الأبحاث بشركة جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا أن "سوق العقارات في دبي وأبوظبي، أكبر إمارتين في الدولة، يعكس ما تملكه الإمارتين من نقاط قوة نسبية في مجال الاقتصاد". 

 

وأوضح بلامب أن "زيادة تنوع اقتصاد إمارة دبي والانخفاض المبكر في أسعار العقارات منذ منتصف 2014 يعني أن سوق الإسكان في دبي قد وصل إلى أدنى نقطة ممكنة وأنها على وشك البدء في مرحلة الصعود على عكس أبوظبي حيث من المتوقع أن تسجل الأسعار مزيداً من الانخفاض".

 

وأضاف "وفي ظل تحسن الوضع الاقتصادي على المستوى الإقليمي، فمن المتوقع أن تقدم الزيادة التي سيشهدها قطاع السياحة في منطقة الخليج إسهاماً كبيراً في تعافي قطاعي الضيافة والتجزئة مما سيكون له مردود إيجابي على سوق العقارات الإماراتية إجمالاً".

 

ويسلط التقرير الضوء كذلك على استفادة إمارة دبي من زيادة الإنفاق على المشروعات العقارية استعداداً لإكسبو 2020. وتشير بيانات خدمة ميد بروجكتس (MEED Projects) إلى وجود مناقصات جديدة في قطاع الإنشاءات في دولة الإمارات العربية المتحدة قد تؤدي إلى طفرة في قطاع العقارات تتجاوز نسبتها 95% في 2017 في ظل توجيه أغلب الإنفاق الإضافي إلى مشروعات في دبي.

 

ملخص قطاع المكاتب في الإمارات

 

شهدت قطاع المكاتب في إمارة دبي تسليم وحدات إدارية بإجمالي مساحة 129 ألف متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في 2016 ليصل إجمالي المعروض إلى 8,55 مليون متر مربع. وتركزت غالبية المشاريع  المكتملة في منطقة الخليج التجاري بنسبة (56%)، وتيكوم (أ) و(ب) بنسبة (32%).

 

وكانت أبرز المشروعات المكتملة "ويست بيري سكوير" وبرج "بي تو بي" الإداري في الخليج التجاري بالإضافة إلى مبنى "ذا باترفلاي" في مدينة دبي للإعلام. وقد اكتملت الإنشاءات في مباني مكتبية تبلغ مساحتها 10,300 متر مربع خلال الربع الرابع من 2016 بما في ذلك "ذا إيدج" في مدينة دبي للإنترنت. ومن المتوقع أن يشهد عام 2017 إنجاز حوالي 300,000 متر مربع من المساحة الإدارية في ظل تركز 30% من المعروض المتوقع اكتماله في الخليج التجاري و22% في أبراج أونيكس في منطقة "ذا جرينز"، و20% في أبراج بحيرات الجميرا (برج أميسكو) وهو ما يبرز تحولاً عن مركز الأعمال التجارية إلى مناطق أخرى في المدينة.  

 

أما أبوظبي، فقد شهدت سوق الوحدات الإدارية فيها إنجاز 214 ألف متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في 2016 مما أدى إلى رفع إجمالي المعروض إلى 3,5 مليون متر مربع. وجاء اكتمال معظم المشروعات في النصف الأول من العام في جزيرة أبوظبي مثل بلوم سنترال والمقر الرئيسي لأدنوك. وشهد 2016 أيضاً الانتهاء من العمل في برج المارية ومقر بنك الخليج الأول.

 

ومن المتوقع أن يشهد 2017 إضافة 210 ألف متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير يقع أغلبها في مشروع بنك أبوظبي الإسلامي على طريق المطار وكذلك برجي "ليف" و"أوميغا" في جزيرة الريم.  

 

وأضاف بلامب "ساهم العرض المحدود في القطاع الإداري إلى استقرار الإيجارات، كما انخفض الطلب ومعدلات الاستيعاب الصافية مقارنة بالسنوات القادمة نتيجة لعملية الاتحاد بين الشركات وخاصة في قطاع مجال النفط. وفي دبي، تراجعت معدلات الشغور في منطقة الأعمال المركزية لتصل إلى 15% مع نهاية العام، وهذا يشير أيضاً إلى عدم اكتمال مشاريع جديدة في السوق. ومازال الطلب في دبي قوياً في حي الأعمال التجارية بسبب محدودية العرض. فضلاً عن ذلك، فقد تزايد الاهتمام بمناطق مثل الخليج التجاري وواحة السيليكون واستيعاب دورها والتي كان يُنظر إليها في الماضي على أنها مناطق ثانوية".

 

ملخص سوق الوحدات السكنية في الإمارات

 

شهد 2016 إضافة 14,600 وحدة سكنية إلى سوق الوحدات السكنية في دبي وهو أعلى مستوى تصل له هذه الوحدات منذ عام 2012 الذي شهد إضافة 16 ألف وحدة. وشملت المشروعات التي اكتمل العمل فيها 1,500 فيلا للعاملين في شركة طيران الإمارات في مشروع ميدان بالإضافة إلى 690 وحدة في مشروع واحة الوصل 2 بالمحيصنة.

 

وشهد الربع الأخير من العام الانتهاء من العمل في أكثر من ألف منزل في مجمع "ميرا تاون هاوس" في مجمع الريم من تشييد شركة إعمار و1,200 شقة في المرحلة الأولى من مركز سيتي ووك الذي تتولى شركة ميراس تشييده. وهناك كذلك 31 ألف وحدة من المقرر الانتهاء منها في 2017. كما تبرز دبي الجنوب بطرحها 550 وحدة من المنتظر الانتهاء منها في عام 2017 مع إعلانها عن 10 آلاف وحدة في طريقها إلى الإنشاء.

 

أما أبوظبي فشهدت تراجع في أعداد المشاريع التي انتهى العمل فيها مقارنة بدبي؛ حيث اكتمل العمل في 3,100 وحدة سكنية خلال 2017 مما زاد إجمالي المعروض إلى 248 ألف وحدة. وفي الربع الرابع من 2016، دخلت 700 وحدة السوق (أغلبها في برج خليج مارينا 1 وبرج خليج مارينا 2 في جزيرة الريم). ومن المتوقع أن يشهد 2017 اكتمال العمل في مشروعات الكورنيش وشاطئ الراحة وجزيرة الريم وجزيرة السعديات مما سيؤدي إلى إضافة حوالي 5 آلاف وحدة. 

 

شهدت دبي تراجعاً في الأسعار والإيجارات السكنية لفترة أطول من أبوظبي. بالرغم من أنه عادةً ما ، تتبع أبوظبي نفس اتجاه دبي بفارق 12 إلى 18 شهراً. وعلى الرغم من وصول سوق دبي السكني إلى ذروة الدورة، فمن المتوقع أن يشهد سوق أبوظبي تراجعات إضافية خلال 2017.

 

ملخص سوق وحدات التجزئة في الإمارات

 

شهد 2016 اكتمال العمل في حوالي 260 ألف متر مربع من مساحة وحدات التجزئة في دبي، وهي أكبر زيادة لها منذ 2010. وتركزت هذه الزيادة في الربع الرابع على وجه التحديد والذي شهد اكتمال العمل في 20 ألف متر مربع من مساحة وحدات التجزئة في توسعة مول دبي فستيفال سيتي. ومن بين المشروعات البارزة التي انتهى العمل فيها هذا العام المرحلة الثانية من "ذا أفينيو" في سيتي ووك (بمساحة 130 ألف متر مربع، والمرحلة الثانية من مول ابن بطوطة (بمساحة 17 ألف متر مربع).

 

أما في أبوظبي، فلم يكن عدد المشروعات الكبيرة المنتهية خلال العام 2016 بالكبير حيث ظل إجمالي المطروح ثابتاً حول 2.6 مليون متر مربع. ومن المنتظر الانتهاء من العمل في حوالي 85,000 متر مربع من مساحات التجزئة خلال عام 2017 معظمها داخل التجمعات السكنية أو الأبراج.

 

وفي هذا الإطار قال السيد بلامب أن "على الرغم من انخفاض المبيعات خلال 2016 حسب بعض تجار التجزئة، إلا أن معدلات الإيجارات في المراكز التجارية الكبرى بقيت دون تغيير".

 

وقال كريج "غير متوقع الانتهاء من مراكز تسوق كبرى في أبوظبي خلال عام 2017، لذلك فمن غير المرجح أن يشهد أداء الإيجارات تغييراً جوهرياً. وفي دبي، من المتوقع ألا تشهد الإيجارات في وحدات التجزئة تغيراً يذكر في مراكز التسوق الكبرى ومراكز التسوق الصغيرة حيث إن ارتفاع الطلب يضمن استقرار الإيجارات".    

 

ملخص سوق الوحدات الفندقية في الإمارات

 

شهدت سوق الفنادق في دبي إنجاز حوالي 7 آلاف غرفة فندقية في 2016 مما زاد عدد الغرف المتاحة في الفنادق إلى 79 ألف إذ شهد الربع الرابع تسليم فندق جميرا النسيم بسعة 430 غرفة وبريمير إن ابن بطوطة بسعة 372 غرفة ونيكي بيتش ريزورت بواقع  117 غرفة. ومن بين المشروعات الكبرى المنجزة هذا العام أيضاً فندق دبليو الحبتور بمدينة الحبتور وفندق فور سيزونز في مركز دبي المالي العالمي وهيلتون جاردن إن دبي في مول الإمارات. ومن المتوقع تسليم 14 ألف غرفة في 2017 لكن من غير المرجح أن يجري التسليم في موعده المحدد. وسيستمر المعروض من الوحدات الفندقية في الزيادة وصولاً إلى إكسبو 2020. 

 

أما أبوظبي، فقد شهدت إضافة حوالي ألف غرفة فندقية خلال 2016 مما أدى إلى زيادة إجمالي المعروض إلى 21,400 غرفة. وشهد الربع الرابع إنجاز 422 غرفة في ميلينيوم باب القصر المواجه للموقع الذي كان فندق قصر الإمارات مقاماً عليه. ومن بين المشروعات الأخرى المنجزة خلال عام 2016 فندق فور سيزونز بسعة 190 غرفة و 125 شقة فندقية، وفندق ماريوت داون تاون بسعة 315 غرفة وشقق ماريوت التنفيذية داون تاون بواقع 64 وحدة. ومن المتوقع تسليم حوالي 2000 غرفة فندقية في 2017. 

 

2017 وما بعدها - الفرص والمخاطر

 

تلقي شركة جيه إل إل كذلك نظرة على بعض الفرص والمخاطر في 2017 والتي قد تؤثر على أداء السوق العقاري في المستقبل.

 

هناك العديد من الفرص في مجال الأصول البديلة مثل قطاع التعليم، وذلك لرغبة العديد من المستثمرين والمطورين في تنويع محافظهم الاستثمارية.

 

ومن أبرز التحديات للعام 2017 الاستمرار في قوة عملة الدولار الأمريكي، بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة المعيشة في الإمارات، والاتحاد بين عدد شركات القطاع الحكومي.

 

تكاليف البناء في الإمارات

 

أضافت شركة جيه إل إل في تقريرها السنوي تقديراتها بالنسبة إلى تكاليف البناء في الإمارات لمختلف القطاعات العقارية. ومن المتوقع أن يكون التضخم المالي في العطاءات محدود نسبياً خلال 2017 (2.0%)، وهو ما يقل عن توقعات الزيادة في التضخم.