لاحظنا أنك تحجب الإعلانات

واصل دعمك للصحافة اللائقة بتعطيل أدوات حجب الإعلانات

في حال وجود استفسار عن سبب ظهور هذه الرسالة ، اتصل بنا

حجم الخط

- Aa +

Thu 25 Jun 2015 07:23 AM

حجم الخط

- Aa +

حول ارتفاع الأسعار في سوق العقارات القطري

تشكل ظاهرة ارتفاع إيجارات الفلل والوحدات السكانية والاستديوهات في الدوحة هاجساً يؤرق بال الكثير من المواطنين والمقيمين، لاسيما شريحة محدودي الدخل. فهذه الشريحة تتأثر كثيرا بهذه الظاهرة، حيث تبحث الأسر المقيمة في الدوحة عن الاستديوهات هرباً من ارتفاع أسعار الشقق السكنية، إلا أن الأولى هي أيضاً تشهد ارتفاعات كبيرة.

حول ارتفاع الأسعار في سوق العقارات القطري

تشكل ظاهرة ارتفاع إيجارات الفلل والوحدات السكانية والاستديوهات في الدوحة هاجساً يؤرق بال الكثير من المواطنين والمقيمين، لاسيما شريحة محدودي الدخل. فهذه الشريحة تتأثر كثيرا بهذه الظاهرة، حيث تبحث الأسر المقيمة في الدوحة عن الاستديوهات هرباً من ارتفاع أسعار الشقق السكنية، إلا أن الأولى هي أيضاً تشهد ارتفاعات كبيرة.

طالب عدد كبير من المواطنين والمقيمين بضرورة قيام الشركات الكبرى بإنشاء المزيد من الوحدات السكنية لمحدودي الدخل. لضبط السوق خلال الفترة المقبلة، خاصة في ظل قيام الدولة بتنفيذ العديد من مشاريع البنية التحتية، وإيجاد حل جذري للوحدات السكنية الشاغرة المغلقة، حيث تشكل تلك الوحدات 50% من عقارات الدوحة الغير مأهولة بالسكان.  
ويرى الخبير الاقتصادي طه عبد الغني أن سوق العقارات القطرية كأي سوق اقتصادية، تعتمد على فلسفة العرض والطلب. مؤكداً أن زيادة الطلب على العقارات يرجع لارتفاع معدل الزيادة السكانية مطالباً الجهات المعنية بإنشاء مدن ومساكن جديدة كالتي أنشأتها بروة في مدينة مسيعيد، حيث أثر ذلك على الحد نوعاً ما من ارتفاع الإيجار للعقارات السكنية.
وأضاف عبد الغني أن هناك ركود في التداول العقاري بسبب ارتفاع أسعار الأراضي، بالإضافة إلى هبوط أسعار النفط. كما أن ارتفاع أسعار الأراضي يجعل شريحة كبيرة من المستثمرين تحجم عن بناء وحدات سكنية جديدة، وهذا ما يفسر أن عدد الوحدات السكنية كما هي عليه الحال منذ عام 2014.

مكاتب العقارات ورفع الأسعار
بينما طالب د.ربيعة صباح الكواري الجهات المسئولة في الدولة «بالتدخل الطارئ، لإيقاف ما يحدث من تجاوزات واختراقات قانونية ليس لها حدود، وبات هذا الاستغلال للمواطنين حيث يعيشون تحت رحمة «مكاتب العقارات» التي تصول وتجول وترفع الأسعار، وكأنه لا يوجد قانون صارم يحمي الناس من جنون الأسعار والتلاعب بالمستهلكين، وهو يأتي من باب الطمع كما هو واضح للجميع». وحول المبالغة في أسعار الأراضي والمكاتب التجارية والإيجارات بشكل عام وما تفعله مكاتب العقارات مع الناس، قال الكواري: «لا يوجد لها أي قانون يحدد طريقة البيع والشراء فيها، ويقف في وجهها بل ويحدد أسعار العقارات من أراضٍ وبيوت ومشاريع تجارية تحت الإنشاء بشكل دوري بحجة أن سعر القدم قد وصل إلى هذا السعر وبالطبع كل ذلك بعيدا عن الرقابة”.

تجار الشنطة أفسدوا السوق
أضاف الكواري: «نأمل من الحكومة أن تكون أكثر تجاوباً مع «صيحات ونداءات المواطنين تجاه هذه المسألة”، أسوةً بما قامت به مؤخرا من فتح قاعات الأعراس لزواج المواطنين بأسعار رمزية للقضاء على جشع الفنادق وأسعارها النارية التي تكلف مئات الآلاف من الريالات لحفل الزواج الواحد الذي لا يزيد على عدة ساعات. ومن الظواهر اللافتة في سوق العقار هذه الأيام ظاهرة «تاجر الشنطة» حيث يحمل الواحد منهم شنطة خاصة به بداخلها سندات العقارات وأوراقه الخاصة بالمتاجرة في بيع وشراء العقارات وهو لا يمتلك أي صفة رسمية أو قانونية في الدولة، وليس لديه أي ترخيص لمزاولة هذا العمل حيث يعمل دون موافقة الجهات الرسمية، وهذا يعد أحد التجاوزات والمخالفات، ولهذا فلا يجب على مكاتب العقارات التعامل معهم، لأنهم لا يحملون الصفة الشرعية في مجال العمل، ومن يتم ضبطهم يمارسون هذا العمل دون ترخيص يجب معاقبتهم بل وإحالتهم إلى «النيابة العامة» لاتخاذ الإجراءات المناسبة في حقهم، ومن المؤسف أن أغلب من يمارس مهنة «تجّارة الشنطة» هم من الأجانب الذين يسرحون ويمرحون دون أي تصريح، ومن هنا لا بد من مكافحة هذه الظاهرة غير القانونية، حيث يجب عليهم استخراج «سجل تجاري» باسم هذه المهنة الحرة ولا يتهربون من دفع الضرائب، فمن يقف في وجوه بعض المكاتب العقارية وأسعارها النارية والمبالغ فيها لمنع كل هذا الجشع والابتزاز للمواطنين؟”.

ارتفاع الإيجارات غير مبرر
أما الخبير العقاري ورجل الأعمال راشد الدوسري فقال: «ارتفاع سعر الإيجارات للمكاتب التجارية والادارية غير مبرر، وسيكون له تأثير سلبي على السوق العقارية القطرية وكذلك على السوق الاستهلاكية مستقبلاً». مبينا أن الزيادة فاقت الــ 10% وشملت كل مناطق الدولة، حتى أن المناطق البعيدة عن العصب التجاري والمركزي للمدينة لم تصل فيها الإيجارات إلى 2000 ريال، نجدها اليوم وصلت ما بين 6 آلاف إلى 8 آلاف ريال للمحال، وهذا الأمر له تأثيراته السلبية الكثيرة في المستقبل على السوق بشكل عام إن لم يتم الحد من هذه الظاهرة.

السماسرة والأرباح الآنية
أضاف الدوسري: «اختفاء التنوع السعري وهوامش الربح بين منطقة وأخرى، لتصبح كل المناطق تبيع بنفس السعر وتتحمل عب الإيجارات المرتفعة يشكل بعدا سلبياً على السوق العقاري». موضحاً أنه لا يوجد مبرر حقيقي لارتفاع الأسعار سوي هجوم السماسرة على السوق العقارية لجني أرباح آنية حتى لو أثرت على مجمل السوق، بالإضافة إلى ذلك عدم وجود كميات مناسبة من المحال التجارية والمكاتب الإدارية التي تلبي حاجة السوق الفعلية داخل حيز الدوحة، يأتي ذلك في ظل عدم الهدم في بعض المناطق والحاجة الملحة لفتح أسواق بديلة وشوارع تجارية جديدة.

الفرجان خفضت الإيجارات 5%
من جانبه يرى المستثمر العقاري، راشد الهاجري، أن أسواق الفرجان ساهمت في خفض حوالي 5% من القيمة الايجارية للمحلات، مطالباً افتتاح أسواق جديدة وتكون مدعومة من قبل الحكومة فضلاً عن توفر أسواق مركزية للخضراوات والفواكه واللحوم في كل منطقة، وتكون هذه المحلات مشروطة بعدم زيادة أسعار السلع والمنتجات الاستهلاكية على الجمهور. وفي سؤال له حول تحديد سعر الإيجارات في كل مناطق الدولة، قال الهاجري: «تحديد سعر الإيجارات يتنافي مع مبدأ الحرية الاقتصادية، ولكن من الممكن إعادة العمل بقانون الزيادة الايجارية التي لا تزيد عن 10% وأن يتم تمديد مدة هذه الزيادة لتكون كل سنتين، للحفاظ على مستويات التضخم الناتجة عن ارتفاع أسعار العقارات وقيمها الايجارية».

وزارة العدل
من جهته قال الخبير العقاري خليفة المسلماني: «زيادة أسعار إيجارات العقارات غير مبررة مطالبا الدولة بالتدخل. والقاعدة العامة هي أنه كلما زاد الطلب ارتفع السعر والعكس صحيح وبالتالي فإن هذه المعادلة سارية وأعتقد أن العرض حاليا كثير والسعر مرتفع بشكل مبالغ فيه”.
وقال المسلماني: “أن تجار “الشنطة” أفسدوا السوق العقارية ونحن نشدّ على أيدي الجهات الرسمية أن يتصدوا لهذه الظاهرة السلبية في السوق”. مبينا أن بعض أعضاء من مجلس الشورى رفعوا ملفاً إلى وزارة العدل لحل هذه المشكلة، ونحن ننتظر الوزارة وعمل ما تراه مناسب، لأن تجار الشنطة لا يتحملون أي شيء ولا يترتب عليهم أي مصاريف لا سجل تجاري ولا رخص بلدية أو ضرائب. مشيراً أنه طالب بذلك أكثر من مرة. وبيّن المسلماني: “عندما يدخل هؤلاء إلى إدارة التسجيل العقاري يجب التأكد من شخصية الشخص الذي يريد التسجيل إذا كان “تاجر شنطة” يسلم لهيئة البحث والمتابعة للحد من هذه الظاهرة المستشرية في السوق القطري والتي تلقى بظلالها على القطاع العقاري وقطاع الإسكان عامة”.
وحول توفر وحدات سكنية شاغرة ومغلقة وغير معروضة للإيجار في السوق قال المسلماني: “أن هذا التصرف مما لا شك فيه يؤثر سلبا على مالك العقار ويقلل بشكل أو بآخر من فرصة زيادة المعروض بالسوق العقارية، إلا أنه لا يؤثر تأثيرا مباشرا على السوق، فالمعروض كثير ورغم ذلك الأسعار مرتفعة. وقد يكون التأثير المباشر على شريحة محدودي الدخل وهو ما يجعل سوق الوحدات السكنية أكثر انتعاشاً لزيادة معدلات الطلب عليها، وليس معنى ذلك أن الوحدات السكنية المميزة لا تشهد إقبالا على العكس، فهي أيضا عليها طلب متنامي ليس من قبل الأفراد وحدهم وإنما من قبل الشركات والمصالح الحكومية والقطاع الخاص».

الطلب على الاستديوهات
أما المهندس أحمد الجولو رئيس جمعية المهندسين القطرية فقال: «الطلب المتنامي على الاستديوهات يكشف عن عجز الكثير من الأسر المقيمة دفع الإيجارات المرتفعة مطالباً في الوقت نفسه المطورين العقاريين على تنويع استثماراتهم، بحيث تشمل الأنواع المختلفة للطلب من شقق متوسطة وكبيرة وصغيرة واستديوهات لتلبية احتياجات سوق الإسكان في قطر». وقال الجولو: «أن عام 2014 شهد ارتفاع سوق الإيجارات السكانية ارتفاعا كبيرا دون وجه حق». مبيناً أن الشركات العقارية تبني مبانٍ فخمة للمواطنين ولشريحة معينة من المقيمين وأصحاب الدخول العالية، وهذا بالطبع لا يلبي حاجة السوق مما ينبغي عليها القيام بتنويع منتجاتها العقارية.

أسعار إيجار الاستديو
بينما يقول المحاسب وليد المصري وأحد العاملين في سوق العقارات أن سعر إيجار استديو مكون من غرفة وحمام ومطبخ يتراوح ما بين 3500 إلى 4500 ريال شهرياً، وأن معظم الاستديوهات مشغولة وتكاد لا توجد استديوهات شاغرة في ظل سعي الأسر الدؤوب عن منتجات عقارية تؤويهم وذويهم مهما كانت المساحة صغيرة لكي يوفروا بعض المال، لأن الإيجارات تبتلع حوالي 60% من الرواتب. وهذا يسبب عبئا كبيرا على الأسر المقيمة في الدوحة. مبيناً أن أسعار الاستديوهات قفزت هي الأخرى إلى الواجهة وتصدرت المشهد، لاسيما بعد ارتفاع أسعار الايجارات بنحو 40% خلال عام 2014 وتوقع تقرير صادر عن بنك QNB أن يؤدي ارتفاع الايجارات إلى صعود معدل التضخم ليصل إلى 3.4% خلال عام 2014 وإلى 4% ما بين عامي 2015 و2016.

جشع الملاك
يرى مازن الشوا، أحد المستأجرين للعقارات في الدوحة، أن سبب ارتفاع أسعار العقارات يعود إلى المالك الذي يرفع السعر بدون ضوابط أو رقابة من قبل الدولة انطلاقا من مبدأ حرية الاقتصاد، ويترك العقار الذي يملكه شاغرا لحين يأتيه زبون يدفع له السعر الذي يرغبه سواء كان ذلك في استثمار الفلل أو العمائر السكنية أو الاستثمارية والمكاتب الإدارية للشركات.
وأضاف الشوا أن السوق يخضع لملاك العقارات بشكل أساسي فهم اللاعبون الرئيسيون في السوق. مبيناً أن المالك يفضل ترك العقار شاغراً على أن يؤجرها بسعر رخيص وينتظر حتى يأتيه الزبون المناسب سواء كانت شركة أو أفراد، إلا أن الملاك يفضلون التعامل مع شركة بشيك واحد ولعل ذلك أكبر دليل على أن الارتفاعات الايجارية غير مبررة.

المالك والمستأجر من الباطن
يروى لنا محمد شعبان الذي يعمل في السوق العقارية، أن مالك الفلل يطرح مبلغاً محددا على «تاجر الشنطة» أو الوسيط، وضرب مثلا بمبلغ 20 ألف ريال وبالطبع هو كمستثمر من الباطن لن يكسب شيء، لذلك يقوم بتقسيم الفلل إلى غرف ويرفع سعر الغرفة وهكذا يستطيع تحقيق هامش ربحي معقول على حد قوله، وقد يكون هذا الشخص أول مرة يستثمر من الباطن، ولا يعرف شيئا عن أسعار السوق فيقبل بالسعر الذي يقوله له المالك، وهذا ما يفسر ارتفاع أسعار إيجارات الفلل في الدوحة.

متوسط الأسعار
حول المناطق التي تشهد إقبالا كبيرا على إيجار الفلل بيّن شعبان أن منطقة الدفنة وأسلطه الجديدة ومنطقة المعمورة وعين خالد والهلال وأبو هامور تشهد إقبالا كبيراً، حيث يقوم المستأجر من الباطن أو «تاجر الشنطة» أو الوسيط كما يقال له، بتقسيم الفلل وتأجيرها غرفا مستقلة ويتراوح سعر التأجير ما بين 2200 إلى 2500 إلى 2700 إلى 3000 ريال، أما إذا كانت الغرفة معها صالة متوسطة وبالطبع حمام صغير ومطبخ يكون الإيجار 3500 وإذا كانت الصالة كبيرة يتراوح السعر من 4000 إلى 4500 ريال في الشهر.
وبيّن شعبان أن المناطق البعيدة بالطبع سيكون سعرها رخيص، كما أن نسب الإقبال على الفلل المقسمة من قبل المقيمين تصل في أحيانٍ كثيرة إلى 70%، وربما أكثر وهذا ما يحفز السماسرة وتجار الشنطة أو المؤجر من الباطن على دخول سوق العقارات، سواء كان يفهم أو لا يفهم المهم هناك طلب متنامي على الفلل المقسمة مما يعطي ذريعة كبيرة للمالك أن يطلب السعر الذي يريده، ولعل سبب إقبال المقيمين على هذه النوعية من السكن ترجع إلى أن تأجير الغرف يتناسب مع مستويات دخولهم الشهرية، وأحيانا يكون شخصان أو أكثر في الغرفة الواحدة لتقليل التكلفة بالنسبة للعزاب.

افتقاد الإتقان في المباني الجديدة
لفت أحمد مازن الذي يعمل في مجال العقارات أن البناء الجديد في الدوحة يفتقر إلى الإتقان في العمل، مبيناً أن السبب في ذلك هو عدم وجود عمال وحرفيين مهرة في مجال البناء، فمعظمهم يفتقر للخبرة ويعملون بشكل عشوائي، مع العلم أن معظم مواد البناء التي تدخل قطر هي مواد مطابقة للمواصفات القياسية، وفقا لأحكام ومعايير الدولة. مطالباً الدولة بتشديد الرقابة على قطاع البناء الحديث الذي يعاني الكثير في ظل غياب الرقابة على المنشآت لاسيما الفلل والعمائر السكنية في الدوحة وخارجها.
وأضاف مازن أن السبب في ارتفاع إيجارات المساكن بقطر يرجع إلى غياب الرقابة من الجهات المسئولة في الدولة، مما ساهم في رفع معدلات الإيجار وزيادة جشع الملاك بشكل مبالغ فيه. مبيناً أن الملاك يفضلون الشركات، لأنها غالبا لا تسأل عن السعر بقدر ما يعنيها الحصول على السكن في مناطق معينة بغض النظر عن السعر، وهذا ما يرفع سعر الإيجارات أيضا وقال مازن: «الشركات الكبرى مثل بروة وإزدان ساهمت إلى حد كبير في إنشاء مشاريع سكنية بأسعار مناسبة للمقيمين وذوي الدخل المحدود، لكن العرض غير كاف بالنسبة للطلب مطالبا الجهات ذات العلاقة أن تقوم بإنشاء شركات أخرى على غرار إزدان وشركة بروة».

المجالس وعدوى الملاك
كشف أحمد مازن أنه يذهب إلى مجالس القطريين ويتحدث معهم ويتعرف على رجال الأعمال عن طريق هذه المجالس وهذا ما ساعده في عمله كثيرا قائلا: «عندما يجلس الملاك مع بعضهم البعض في المجالس يتحدث كل واحد منهم للآخر بكم أجر عمارته في المنطقة الفلانية؟ كما يتحدث آخر عن السعر الذي أجر به الفلل التي يملكها في المكان الفلاني، وهنا تنتقل عدوى رفع الأسعار عبر المجالس والغيرة بين الملاك والتجار لرفع السعر مثل صاحبه في المنطقة الفلانية، وأن يوفر مبلغا كبيرا كما وفر صديقه». مبيناً أن زيادة الإقبال على الفلل والعمائر السكنية تكون داخل منطقة الدوحة وهذا عكس المناطق النائية خارج العاصمة.