حجم الخط

- Aa +

Tue 1 Jul 2014 07:08 AM

حجم الخط

- Aa +

ابو بكر الخوري ... عام كامل على الاندماج بين الدار وصروح

بعد 12 شهراً فقط على أكبر اندماج بين شركتين عقاريتين في دولة الإمارات (الدار العقارية وصروح العقارية) عادت شركة الدار لتحقيق الأرباح، كما استأنفت إطلاق المشاريع، ونجحت كذلك في تنظيف بيانات ميزانيتها. في هذا اللقاء يشرح لنا أبوبكر صديق خوري رئيس مجلس إدارة الدار، كيف أكمل هذا المطور العقاري في أبو ظبي، واحدة من أكبر التحولات وأكثرها نجاحاً في تاريخ الشركات بالإمارات.

ابو بكر الخوري ... عام كامل على الاندماج بين الدار وصروح
كان أبو بكر صديق الخوري العقل المدبر لصفقة اندماج الدار العقارية مع صروح العقارية.

يقول أبو بكر صديق الخوري أنه ينام الآن، بشكل أفضل بكثير مما كان ينام قبل عام مضى. «كانت أيامنا محمومة للغاية» يقول رئيس شركة الدار متذكراً مرحلة الاندماج بين أكبر شركتين للتطوير العقاري في أبوظبي، وهو الاندماج الذي هيمن على عناوين وسائل الإعلام قبل 12 شهراً. ويضيف «الجميع كان يعمل ليلاً ونهاراً، وكنا سعداء جداً لإنجاز ذلك».

يبدو من المؤكد أن شركة الدار الجديدة قد اختارت الرجل المناسب ليس فقط لمهمة، أن يكون العقل المدبر للاندماج مع شركة صروح العقارية، حيث كان خوري يشغل سابقاً منصب العضو المنتدب للشركة، ولكن أيضاً لمهمة الحفاظ على تدفق المشاريع في الشركة، بالإضافة إلى مهمة القيام بعملية تجديد شاملة لـ الدار.
ووفقا لأي تقييم، فإن عملية التحول في أصول الدار كانت متميزة. فقد كانت الشركة في عام 2011 تنوء بحمل كبير من الديون وأيضا بخسارة بلغت 3.44 مليار دولار أمريكي في عام 2010، كما كانت تعاني من تراجع بلغت نسبته 50 بالمائة في قيمة عقاراتها في الإمارات، واضطرت بسبب ذلك، إلى القبول بعمليتي إنقاذ حكوميتين، بلغت قيمتهما الإجمالية 10 مليارات دولار.

وكجزء لا يتجزأ من صفقات الإنقاذ هذه، أصدرت الدار صكوكاً وباعت أصولاً بينها مساحات تجزئة وسكن، وكذلك حديقة عالم فيراري وحلبة سباق الفورمولا 1 في جزيرة ياس، إلى حكومة أبوظبي. وبالإضافة إلى ذلك، قامت شركة مبادلة وهي الذراع الاستثمارية لحكومة أبو ظبي، بزيادة حصتها في الدار من 19 بالمائة عام 2009 إلى 45 في عام 2011، على الرغم من أن تلك الحصة تراجعت منذ ذلك الحين إلى 39 بالمائة، في نهاية العام 2013.

غير أن النتائج تحسنت بشكل كبير منذ الأيام المظلمة في عام 2011 ، فبالإضافة إلى عودة سوق أبوظبي العقاري للنمو، فإن الدار استفادت أيضاً من التدفق النقدي الصحي المتأتي من التعاملات الحكومية، التي بلغت 1.2 مليار دولار في عام 2014. غير أن الجزء الأكبر من المساهمة جاء من الاندماج مع شقيقتها شركة صروح العقارية، وهو الاندماج الذي أدى إلى قيام ثالث أكبر شركة تطوير عقاري مدرجة في منطقة الخليج، والذي سمح لـ الدار بإعادة تمويل، معظم إن لم يكن جميع، ديونها البالغة 3.9 مليار دولار، كنتيجة للأزمة المالية العالمية. كما ضمنت أيضاً أن الشركة الجديدة تملك الآن أكبر بنك من الأراضي في دولة الإمارات، بمساحة تبلغ حوالي 79 مليون متر مربع من الأراضي المعززة بالبنية التحتية.

«عندما أعلنا الاندماج، كنا ندرك أن علينا أن نعيد تمويل حوالي 3 مليار دولار خلال 18 شهراً، وهذا بحد ذاته، لم يكن تحدياً صغيراً. قال خوري ويضيف «لهذا السبب بدأنا التحدث إلى البنوك واستطعنا إقناعها بتخفيض فائدتها على القروض الموجودة، حتى قبل أن نبدأ عملية إعادة التمويل».

استغرقت عملية الاندماج بين أكبر مطورين عقاريين في أبو ظبي 6 أشهر، وهي فترة أقل بكثير من الفترة التي استغرقها الاستشاريون الذين استأجرتهم الشركة لتقديم نصائحهم بخصوص صفقة الاندماج. وقال الخوري أن عملية الاندماج تلقت المساعدة من 17 ورشة عمل تم إنشاؤها من قبل الكيانين الراغبين بالاندماج، حتى قبل اختتام محادثات الاندماج بينهما، وذلك ما سمح للفريقين ببداية متقدمة.

يضيف الخوري «أعتقد أن أفضل شيء قمنا به، هو بناء عملية الاندماج مع مستشارينا، ولكن عندما جاء وقت التنفيذ، طلبنا من المستشارين التنحي جانباً، وقررنا أن نقوم بعملية الاندماج بأنفسنا». «لقد كان الأمر ينطوي على مخاطرة،المستشارون صعقوا بذلك، وقالوا ، بالنسبة لنا فإن أقل زمن هو 18 شهراً، فقلنا لا بأس، لكننا نعتقد أننا نعرف هذا العمل جيداً، ونعتقد أننا نستطيع القيام به بشكل أفضل من أي أحد آخر».

ويمضي الخوري للقول :بالإضافة إلى تسريع عملية الاندماج، فإن التحرك نحو تنفيذ الاندماج داخلياً، أسفر عن وفورات أكبر من المتوقع. فقد خططت الشركة لتوفير ما بين 25 و30 مليون دولار، على أساس سنوي، خلال السنوات الثلاث التي تلي تنفيذ عملية الاندماج. وبدلاً من ذلك وفرت تكاليف بلغت 41 مليون دولار، على أساس سنوي وخلال فترة 6 أشهر فقط.

الأرقام تبدو حالياً في وضع جيد تماماً. فمنذ تاريخ الاندماج، نجحت الدار في استقطاب 2.26 مليار دولار أمريكي من خلال إصدارات الصكوك، ومن خلال إطلاق قروض أخرى، وخفضت معدل التكلفة لقروضها من 5.8 بالمائة إلى 2.8 بالمائة. والصكوك الجديدة كانت بمعدل فائدة يبلغ 4.3 بالمائة، وهو يقل كثيراً عن نسبة كوبون الـ 10.7 بالمائة المرفقة بصكوك قيمتها 1.25 مليار دولار، التي تم تسديدها في مايو/أيار. وبالإضافة إلى ذلك، انخفضت الفائدة التي تدفعها الشركة على قروضها، على أساس سنوي من 272 مليون دولار إلى 82 مليون دولار، اي بنسبة انخفاض بلغت 70 بالمائة.

«لقد استطعنا خفض ديوننا بحوالي 35 %، ولذلك فقد اجتزنا ذلك التحدي بنجاح» كما قال الخوري، الذي أضاف قائلا:«وأصبحت بيانات الموازنة المالية أقوى اليوم، مما كانت عليه سابقا».

وهناك دليل آخر على حسن سير عملية الاندماج هو نتائج الربع الأول المالية لشركة الدار، والتي أظهرت مضاعفة الأرباح بثلاثة أضعاف لتصل إلى 123 مليون دولار مع زيادة العائدات بمعدل 4 % لتصل إلى 463 مليون دولار.

ويقول رئيس مجلس الإدارة أنه يفترض أن تشهد نهاية عام 2015 وضعاً اقوى للشركة من وضعها الحالي. يضيف «مع نهاية العام القادم سنكون في موقع أفضل بكثير في ما يتعلق بالديون، وهدفنا هو تقليص الديون لدرجة كبيرة أي لحدود مليار و360 مليون دولار، وسيكون لدينا محفظة استثمارات أقوى وأكثر تنوعا، وهدفنا هو زيادة محفظة الاستثمار من حيث بدأنا أي 191 مليون دولار للعوائد الإجمالية إلى ما بين 436 و463 مليون دولار. سيكون لدينا بضعة مشاريع أوشكت على التسليم، وسنكون قد أنجزنا معظم استراتيجيتنا التي ستسمح لنا بالتفكير بالخطوة التالية».

ولكن في الوقت ينشغل فيه الخوري بالتعامل مع أنشطة الشركة المحورية وهي بناء المساكن. فإن الدار أعلنت هذا العام عن 3 مشاريع وقالت إن هناك قرابة 20 مشروع تطوير آخر قادمة. وفي شهر مايو/أيار الماضي، باعت الدار كل الشقق البالغ عددها 233 والتي كانت متوفرة ضمن مبيعات «على المخطط» في مشروعها الأكبر أي الهديل الواقع في منطقة شاطئ الراحة، وأعقب ذلك عملية إطلاق ناجحة أخرى وهي عمليات البيع في مشروعها السكني الجديد أنسام الواقع على جزيرة ياس، والتي شهدت إقبالاً واسعاً من قِبل المهتمين بالتملّك في هذا المشروع، حيث تم بيع 450 وحدة سكنية على المخطط. كما تنوي الشركة طرح 140 قطعة أرض لتطوير الفلل في جزيرة النرجيل وتصل قيمة هذه المشاريع الثلاثة إلى قرابة مليار و360 مليون دولار.

يقول الخوري :«معظم تلك الوحدات قد بيعت، واعتقد أنه بقي لدينا 13 وحدة في الهديل وانتهينا من بيع أنسام، وكنا نخطط لبيع 50 % منها لكننا بعنا ما بين 85 % و90 %، ولدينا استراتيجية للاحتفاظ ببعض هذه الوحدات لمحفظتنا الاستثمارية أو لبيعها بسعر أعلى مع نهاية المشروع ولدى عملية التسليم».

كان الطلب مدفوعا بتعاف قوي لسوق العقارات في أبو ظبي خلال السنة الماضية وقبلها. وبحسب شركة الاستشارات العقارية جي إل إل (جونز لانج لاسال) فإن أسعار الوحدات ذات الجودة العالية، في العاصمة الإماراتية، قد ارتفعت بنسبة 25 بالمائة في عام 2013 وبنسبة 9 بالمائة في الربع الأول فقط، كما واصلت سوق تأجير الوحدات السكنية الارتفاع، مدفوعةً بازدياد فرص العمل الجديدة والسياسات الحكومية التي أدت إلى ارتفاع إيجارات الوحدات السكنية المتميزة والعالية الجودة بنسبة 17 في المئة خلال عام 2013، وارتفاعها بنسبة 4 في المئة إضافية في الربع الأول. ويتوقع أن يؤدي إلغاء السقف المحدد للإيجارات إلى ارتفاعها أكثر هذه السنة.

كما واكب النمو في أبو ظبي، نمو بارتفاعات أكبر في دبي، وهو ما دفع البنك المركزي الإماراتي للتحذير مطلع هذا الشهر من أن عملية تصحيح كبيرة للسوق قد تضر المقرضين للسوق العقارية ، حيث أن تراجع الأسعار سيقلص القدرة على السداد لدى شركات التطوير العقاري. لكن رئيس مجلس إدارة الدار العقارية يشير أن ذلك لا يثير القلق لديه في هذه المرحلة حول ارتفاع الأسعار في العاصمة الإماراتية مضيفا أن النمو:«قابل للاستمرار على المدى المتوسط، فالطلب لا يتولد اليوم من حقيقة توفر التمويل الرخيص والوافر من البنوك، ولا من من حقيقة زيادة 5 % في أسعار مشاريع التطوير العقاري، هذه كل أسبوع، ولا يتولد الطلب من المعرفة المحدودة بالسوق وما يجري فيه، فالطلب الحقيقي يأتي بعد سنوات قليلة من الازمة العالمية التي أثرت على الإمارات وأحرق الناس أصابعهم، فهذا الطلب يأتي بعد أن قامت الحكومة بإصدار قوانين صلبة لإطار العمل في هذا القطاع. وهذا الطلب يأتي على الرغم من أن التمويل المتوفر اليوم، وعلى الرغم من أننا لا نبيع بالجملة للجميع ونسمح بإعادة البيع فورا».

وقد لقي سوق أبو ظبي العقاري دفعة إيجابية قوية بفعل قرار حكومي أجبر موظفي القطاع العام على الإقامة في أبو ظبي بدلا من السكن في دبي والقدوم يوميا لعملهم. كما أن قرار الحكومة بإلغاء سقف الزيادات الإيجارية السنوية المحدد بـ 5 % جعل القطاع العقاري مغريا للمستثمرين. لكن وعلى الرغم من تقارير ألمحت إلى أن بعض مالكي العقارات رفعوا الإيجارات بحدود وصلت إلى 50 % منذ قرار إلغاء سقف زيادة الإيجار، فإن الخوري يؤيد تلك المبادرة قائلا إنها :«دليل واضح على النضوج في السوق».

ولدى سؤاله عن حجم الطلب الذي قد يكون قد وصل لمرحلة يدفع فيها الشركة للتعجيل بطرح مشاريعها، ألمح الخوري إلى أن ذلك أمر اعتياي وقد يحصل رغم أنه لم يكشف تفاصيل الـ 20 مشروعا الجديدة التي يعجل بطرحها. ويقول علينا أن نبتكر لنجلب منتجات متنوعة بقدر الإمكان، فهذه المشاريع تستهدف الفئة الدنيا والمتوسطة ولغاية الفئة العليا من المشاريع السكنية، ولكن سيكون هناك مشاريع تجارية وتجزئة وغيرها الكثير، لكن عندما يتعلق الأمر بالتجزئة، فإنها ستكون حينذاك من فئة مجمعات التجزئة، بالدرجة الأولى.

يقول الخوري أن معظم المشاريع الجديدة سيتم بيعها على المخطط في إطار إستراتيجية المطور لتنظيف بيانات الموازنة. كما تركز «الدار» بقوة على الإيرادات الثابتة من محافظها الاستثمارية، في قطاعات المكاتب والفنادق والمناطق السكنية. وسيتم توسعة تلك المحافظ مع بدء الأعمال في مشاريع جديدة في الريانة و«ذي جيت» وياس مول. وبالتوازي مع المباني السكنية، ستستمر «الدار» في بناء المدارس (هي الآن تدير 7 من أكاديميات الدار) والمنشآت الصحية والمشاريع السياحية والفنادق.

ويوضح رئيس الدار أهمية ياس مول الذي سيصبح ثاني أكبر مركز تجاري في دولة الإمارات العربية المتحدة عند افتتاحه في نوفمبر بمساحة تصل إلى 235,000 متر مربع. وهذا المشروع يتضمن متجران متعددا الأقسام وعلامات تجارية تدخل المنطقة لأول مرة، وكذلك دار للسينما بها 20 شاشة عرض، وسيكون متصلا بمدينة وحديقة عالم فيراري الترفيهية.

ويوضح أن «المشروع تم استئجار أكثر من 90 % منه وانتهت أعمال البناء الخاصة به. وسيوفر تجربة وجهة فريدة من نوعها في أبوظبي، فهو أكبر مركز ترفيهي في العالم في حقيقة الأمر».

كما أن خوري كان منفتحاً تماما لفكرة إضافة فندق إلى مجموعة الفنادق السبعة الموجودة بالفعل على جزيرة ياس، بعد أن تعافى قطاع الضيافة في الإمارة من فترة كان يعاني خلالها، لكنه يؤكد أن القرار النهائي لم يتخذ بعد. يقول: «لو سؤلت هذا السؤال قبل سنة واحدة، كنت قد أجبت بالنفي، لكننا رأينا سعر الغرفة يرتفع بنسبة 18 % العام الماضي ومعدل الإشغال انتقل من 68 % إلى 75 %. ونسمع عن المزيد والمزيد من الزوار يأتون إلى جزيرة ياس».

عندما نصل إلى المرحلة التي نعتقد فيها أن أن هناك المزيد والمزيد من الطلب على منتجات الضيافةِ، فإننا بالتأكيد سنأخذ ذلك في الحسبان. سواء أكان ذلك المنتج فندقاً، أو شققاً مفروشة، أو شققاً فندقية تباع كمنتج في حد ذاتها».

خلال السنوات الثلاث القادمة، ستشهد الدار تركيزاً كاملاً على الإمارات (بما في ذلك دبي والإمارات الشمالية) حيث ستسعى من خلال هذه الخطوة للاستفادة من بنك الأراضي الذي لديها. لكن بعد ذلك فإن الدار قد تدرس فرص التوسع في الخارج على الرغم من أن رئيس مجلس الإدارة يلمح إلى أن أي مشروع في الخارج سيتم بالتعاون مع الحكومة.

ويضيف الخوري: « ليست المشاريع الخارجية التنموية بالأمر البسيط. فبالرغم من أن هذه المشاريع فيها الكثير من الإمكانيات، إلا أننا نرى إمكانيات كبيرة هنا أيضاً. ولكننا بالتأكيد سنقوم بالنظر في مشاريع في أماكن أخرى مثل كازاخستان حيث سنذهب مع الحكومة لمساعدة الحكومة هناك. وهذا الأمر بحد ذاته قد يفتح لنا أبواباً جديدة من حيث الذهاب إلى هناك وتوفير خدمة التحكم بمشروع والعمل عليه وتسليمه إلى الحكومة.»

وسترى الدار في المستقبل رئيساً تنفيذياً جديد وهذا هو أحد المتطلبات التنظيمية للشركة. يقول خوري أن الشركة قريبة جداً من التوصل إلى قرار نهائي بهذا الخصوص،، وتأمل أن تقوم بالإعلان عن ذلك قبل نهاية العام، إن لم يكن قبل ذلك.
لكن ما هي توقعات الشركة على مدى السنوات العشر القادمة؟

يقول الخوري مازحاً: «سيكون لدي المزيد من الشيب بالتأكيد». ويضيف: ما أود أن أراه هو أن تتحول الدار إلى شركة متخصصة في إدارة الأصول فضلاً عن كونها مطور مشاريع. وآمل أن تحظى الدار على المزيد من التواجد خارج دولة الإمارات كما أود أن أرى دخلاً قوياً، مضاعفاً ومستقراً للشركة.»
وإذا ما قامت الدار خلال السنوات الثلاث المقبلة بتلبية المعايير العالية التي حققتها في الـ 12 شهراً منذ اندماجها مع شركة صروح، فيبدو أن الخوري سيحصل على نوم هانئ استحقه عن جدارة لبضع ليال. أما إن كان هذا النوم سيساهم في إبعاد الشيب، فهذه بالطبع مسألة أخرى.