ماجد الفطيم.. من التجزئة إلى العقار

يصرّح هوازن إسبر، الرئيس التنفيذي لمجموعة ماجد الفطيم، بأن الخطوة التي اتخذها هذا الكيان العملاق في عالم التجزئة والتي نقلته إلى سوق العقارات قد جاءت رغبةً منه في تحقيق أنماط الحياة التي يطمح إليها عملاؤه. كما أن هذا الصرح الهائل لا يدخر جهدًا في استغلال كل ما يملكه من أدوات في قطاع التجزئة والضيافة لتلبية هذه المتطلبات التي باتت تتزايد يومًا بعد يوم.
ماجد الفطيم.. من التجزئة إلى العقار
بقلم: جيريمي لورانس
بواسطة أريبيان بزنس
الإثنين, 01 أكتوبر , 2018

يقف هوازن إسبر، الرئيس التنفيذي لمجموعة ماجد الفطيم، في صالة عرض أنيقة، تبدو وكأنها موقعًا لتصوير أحد عروض المنازل في مدينة صناعة السينما الأمريكية هوليوود. إنه يتفقّد تفاصيل الأسباب التي ستجعل من مجموعة فيلاته مختلفة تمام الاختلاف عن أي شيء آخر في الشرق الأوسط. يقع مركز الخبرة المثير للإعجاب هذا، الذي يضم أيضًا غرفة تصوير بزاوية 360 درجة، في فندق كمبينسكي الفاخر، الذي يقف شامخًا في مول الإمارات، الذي يندرج ضمن القائمة الطويلة لممتلكات رجل الأعمال الإماراتي الشهير ماجد الفطيم، ويدلّ كل ما فيه على ما وصل إليه هذا الرجل من مستوى رفيع وطموح عالٍ.

ذاعت شهرة الفطيم بفضل مراكز التسوق الضخمة التي يمتلكها، إلا أن قسم المجتمعات العمرانية التابع لها سرعان ما أخذ في التحوّل بكل هدوء ورويّة إلى كيان أعمال هائل، تدفعه موجة هائلة من الطموح والنموّ والرؤية؛ حيث يجري العمل حاليًا على تنفيذ أربعة مشروعات ضخمة في دبي، ومسقط، والشارقة، وبيروت. ويفصح هوازن إسبر، الرئيس التنفيذي لهذا القسم، عن الأسباب التي تجعل مجموعة ماجد الفطيم مختلفةً عن شركات التطوير الأخرى، ويصرّح بأن المجموعة تتمتع بتاريخ حافل من حيث مراكز التسوق وتجارة التجزئة، ولذلك نمت لديها الرغبة الآن في التوسّع في مجال إنشاء المجتمعات العمرانية لتماثل في حجمها حجم القطاعات الأخرى في نهاية المطاف. كما أعرب إسبر عن سعادته بكون المجموعة إحدى شركات التطوير العقاري في مجال إنشاء المتاجر، رغم أنها تسعى لإحداث أكبر تأثير ممكن.
ويسترسل إسبر قائلاً إن الطريق إلى ذلك يتمثل في فهمهم الحقيقي للطريقة التي يرغب الناس في قضاء أوقات فراغهم بها، وهو ما تسعى إليه المجموعة دائمًا في جميع أعمالها الأخرى. ويزيح إسبر الستار عن رغبة المجموعة في تحويل هذا القطاع إلى نطاق أكثر إنسانية؛ ففي مراكز التسوق التجاري، كان العمل بالنسبة إليها عبارة عن الدخول في منافسة للنموّ بلا توقف. ويردف قائلاً إن المجموعة لا تمانع في أن تصبح أصغر حجمًا شريطة أن تفهم حقًا ما يريده الناس، وليس ما يريد المطوّرون فعله لهم. لقد عانت المنطقة من مشروعات كبيرة جدًا معتمدة على نهج التنميط، وهذا هو السبب في أن جميعها يبدو متشابهًا.
ويواصل حديثه قائلاً: إننا نريد تشييد مجتمعات عمرانية متكاملة، تضم جميع الأنشطة التي تبحث عنها في أي مدينة. ومن هنا، يمكننا تحقيق التميّز. في مجموعة ماجد الفطيم، نتمتع بالأفكار والخبرات اللازمة لمزج هذه المكوّنات معًا، سواء كانت أنشطة ثقافية أو بدنية أو ترفيهية. هذا هو المكان الذي نريد أن نكون فيه.

بناء مجتمع سكني
سيكون من السهل ألا يغدو كون ذلك عن مجرد حديث تسويقي، إلا أنه مع تقدم إسبر في خطط مشروع المجموعة الجديد في دبي، والذي أُطلق عليه اسم تلال الغاف، بات واضحًا أن مجموعة ماجد الفطيم تأخذ بزمام نمط الحياة هذا لتحلّق به نحو أفق جديد. ويقع تلال الغاف عند تقاطع شارعي حصة والشيخ زايد بن حمدان آل نهيان بالقرب من مدينة دبي الرياضية، ويمتد على مساحة 355 ألف متر مربع، ومتوقع أن يستغرق إنشاؤه أكثر من عشر سنوات. ويشير الوضع الحالي إلى أنه قد تم الانتهاء من إقامة البنية التحتية وعمليات تسوية الأرض للمشروع، وبحلول نهاية العام سيكون هناك نموذج لقرية، وبها بعض المرافق ووسائل الراحة السكنية. ويذكر إسبر أن هذا المشروع سيبرهن للسوق أنه يمكن استغلال مرافقه منذ اليوم الأول لإنشائها، وليس لاحقًا بعد ذلك.
في نهاية المطاف، ستكون هناك مجموعة من المتنزهات الخضراء المتشابكة مع بعضها، محاطة بمسارات لركوب الدراجات وممارسة رياضة المشي على مساحة 11 كم، إضافةً إلى مسار للمشاة بطول 18 كم. وتؤول الملكية الكاملة لهذا المشروع، الذي تبلغ تكلفته 3.8 مليارات دولار، إلى قسم المجتمعات العمرانية التابع لمجموعة ماجد الفطيم، وهو أول مشروع من نوعه تنفذه المجموعة دون الاستعانة بأي شركاء.
إنّ أهم ما يميّز مشروع تلال الغاف هو كريستال لاغون أو البحيرة الكريستالية التي تمتد على مساحة 70 ألف متر مربع. وبفضل الاستعانة بالتقنيات المتقدمة، لن تحتاج هذه البحيرة الصناعية سوى إلى ربع كمية المياه التي تحتاجها ملاعب الجولف، كما ستحتوي على مياه نظيفة صالحة للشرب، وبالتالي يمكن استخدامها للسباحة وممارسة جميع أنواع الرياضات المائية. كذلك، سيطلّ على غالبية حدود هذه البحيرة المذهلة عددٌ من المتنزهات، والشواطئ، والمطاعم، الأمر الذي سيُسهم في زيادة المتعة المقدمة لجميع السكّان.
ويسترسل إسبر قائلاً: أردنا أن يدور محور تركيزنا على العملاء قدر الإمكان. يبيع غالبية المطوّرين عقارات سكنية مُقامة على مساحات الأراضي الرئيسية، ويضعون مرافق التجزئة ونمط الحياة في المناطق الأقل قيمة، إلا أننا تمرّدنا على هذا التفكير؛ حيث وضعنا متاجر التجزئة ووسط المدينة في أفضل بقعة، لذلك أقمنا هناك بحيرة صناعية، وزوّدناها بالعديد من الأنشطة الترفيهية، بالإضافة إلى وجود حديقة، مع إمكانية ممارسة السباحة في البحيرة، ثمّ تناول عشاء لطيف على ضفافها. كما لن يكون هناك السلاسل العالمية ذاتها؛ بل إننا نبحث عن مفاهيم أخرى مختلفة، مثل مقاهي المشروبات العضوية، ومطاعم الأغذية الطازجة؛ أي نوعية الأمور التي لا يمكن العثور عليها إلا في الأزقّة الجانبية لإحدى المدن الكبرى في أوروبا.
وعندما سُئل إسبر حول الطريقة التي ستتمكن بها العلامات التجارية المستقلة من تحمّل تكاليف الإيجارات في هذا المجتمع السكني الفاخر، أجاب إسبر بضرورة وجود نوع من الدعم المتبادل بين الطرفين، منوّها إلى أن المجموعة باتت بحاجة إلى تكوين علاقات أكثر تكاملاً، لا تفكر فيها فقط في مقدار الدخل الذي يمكن أن تجنيه من وراء هؤلاء المشغّلين، بل في القيمة المضافة التي يمكنهم جلبها إليها وإلى المجتمع، مشدّدًا على ضرورة التفكير في تلك القيمة على المدى الطويل.

ويصرّح إسبر بأن طريقة التفكير ذاتها تنطبق على الرقع السكنية منخفضة الكثافة وعلى المساحات الخضراء الداخلة في المشروع، إضافةً إلى الاستعانة بمجموعة من الحلول البيئية أيضًا؛ حيث يهدف المشروع إلى أن يُصنّف كأول مجتمع سكني متعدد الاستخدامات مُقام داخل حدود الإمارات العربية المتحدة، ويحصل على تقييم جيد جدًا من برنامج اعتماد الاستدامة البيئية (نظام تقييم الكفاءة البيئية أو ما يُعرف باسم BREEAM)، مشيرًا إلى أنهم يفكرون في الاستدامة بكل جدّية، ليس من أجل الاستدامة في حد ذاتها، ولكن من حيث ما تعنيه بالنسبة إلى المستخدم النهائي، ويشمل ذلك أمورًا مثل استنشاق هواء نظيف، وسداد فواتير طاقة أقل تكلفة، والعيش في بيئة أفضل، وأسلوب التعامل مع المخلفات، وهنا يذكر إسبر أنه يمكن إعادة تدوير نحو 80% من النفايات الناتجة عن المشروع.
وقد بات واضحًا أن هذه الابتكارات لا تأتي دون تكلفة؛ فهل سيتم تحميلها على العميل؟ يجيب إسبر قائلاً إن الاستدامة لها ثمنها، ولكن ليس بالضرورة أن يكون هذا الثمن باهظًا؛ فبالنظر إلى دورة الحياة في المشروع، ستدرك أنه يمكن توفير النفقات على المدى الطويل؛ فبعض المنازل المقامة داخله تعمل بالطاقة الشمسية بنسبة 45%. ويشير إسبر أيضًا إلى أن هناك المزيد من الاستثمارات السابقة لأوانها، ولكن بمجرد إقناع المستخدم النهائي بقدرته على توفير نفقاته في نهاية المطاف، وبمسؤوليته تجاه البيئة من حوله، فسيبدأ في التفكير في مميزات المشروع.
وبصفة عامة، يصرّح إسبر بأن امتلاك نطاق سعري مرن يعدّ أيضًا أحد مفاتيح النجاح. ولذلك، تتراوح أسعار العقارات السكنية في تلال الغاف، والتي يبلغ عددها 6,500 مسكنًا، ما بين مليون درهم إماراتي للاستوديوهات السكنية، و16 مليون درهم إماراتي للفيلات السكنية المطلّة على البحيرة، وقد بيعت بعض هذه الفيلات بالفعل.

استهداف الأجيال الجديدة
تتغير أنماط الحياة التي تعرفها مجموعة ماجد الفطيم جميعًا تمام المعرفة وتتعامل معها في قطاعاتها الأخرى. وبحسب معلوماتنا، تسعى الأجيال الجديدة وراء اكتساب التجارب والخبرات، وليس وراء الحصول على الملكيات. ويذكر إسبر أنهم قد فكّروا في هذا الأمر مليًّا، وأجروا العديد من الدراسات بغرض معرفة أفكار الناس وأساليب تصرفاتهم. ويعلّق على ذلك قائلاً: إننا نسير في هذا الطريق، ونحرص أيضًا على استحضار الأفكار من الشركات الشقيقة؛ مثل مجموعة ماجد الفطيم للضيافة. أيضًا، كلما نجحنا في طرح الأعمال الروتينية بعيدًا عن جدول أعمالك اليومي، تنمو لدينا ميزة تنافسية أكبر.
ويعني هذا وجود خدمات الحراسة شبه الدائمة، إضافةً إلى مجموعة كبيرة من خيارات نمط الحياة. ويعلق إسبر على ذلك بقوله: إننا نرغب في تحقيق نمط الحياة المطبّق في سلسلة (كلوب ميد)؛ حيث تستيقظ كل صباح لتجد قائمة بالأنشطة التي يمكنك الاختيار من بينها، والتي تناسب عمرك واهتماماتك، ومن أبرزها اليوغا، والحياكة، والطهي، واللياقة البدنية، وارتياد دور السينما الخارجية الكائنة وسط المتنزهات. وسينظر المطوّر كبير الحجم إلى هذا الأمر على أنه نوع من الإلهاء والتسلية، وقد يقول إننا نريد البناء ثمّ تسليم المفاتيح للعملاء وحسب، ولكننا لا نرغب في فعل ذلك، بل إننا نعمل على إخراج منتج متقن يناسب احتياجات الناس ورغباتهم، لذلك، لا يزعجنا إنشاء 10,000 منزل مستقل؛ فخطتنا الرئيسية تتيح لنا التحلي بالمرونة والتكيّف مع الأمر.
يمتد هذا النهج أيضًا إلى التفكير في الطريقة التي يعيش بها الناس في منازلهم؛ فلنفترض أنك تعيش في استوديو سكني، وهذا الوضع لا بأس به إلى أن يأتيك زوّار، وحينها تدرك حالة الفوضى التي تواجهك. لذلك، تبحث المجموعة عن طرق لتقسيم المساحات عند الحاجة إلى ذلك، وأن يتم تجهيز المنازل الأكبر حجمًا بخيارات لتغيير أنماطها وأشكالها؛ حيث يمكن أن يكون لديك مطابخ مفتوحة أو مغلقة حسب ثقافتك وظروفك. ويرى إسبر ضرورة هذه الأمور لمساعدتك على تعزيز شعورك بامتلاك منزلك. وهذا هو مفهوم المنزل الذكي الذي نؤمن به؛ فهو لا يركن إلى الأدوات المبتكرة والتقنيات الحديثة، بلّ إلى الوسائل المادية ذاتها. والسؤال الذي يطرح نفسه هنا هو هل يمكن تهيئة المنزل ليتناسب مع نمط حياتك الذي ترغب فيه؟

العرض والطلب
يشير إسبر إلى أن الدليل على نجاح المجتمعات العمرانية التي تقيمها مجموعة ماجد الفطيم، متمثلةً في مشروع تلال الغاف ومشروعاتها الثلاثة الأخرى، وهذا يتجسد في أن أكثر من 50% من المشترين هم من فئة المستخدمين النهائيين. ومن ثمّ، فإن المستثمرين إما عبارة عن مستخدمين نهائيين يرغبون في الاستثمار مرة أخرى، أو من المستخدمين النهائيين الذين يتحدثون مع عائلاتهم وأصدقائهم حول المشروع، وذلك لأن المجموعة تحرص على مواصلة تحسين الخدمات التي تقدمها بعد مرحلة تسليم الوحدات.
ومع ذلك، ظلّت سوق العقارات، وهي في أحسن أحوالها، مستقرةً على مدار عامين من الزمان على الأقل. ولكن هل يتفق إسبر مع وجهة النظر التي يتبناها البعض وتقول إن الاقتصاد الإماراتي قد دخل في وضع طبيعي جديد، انتهى فيه عصر الإسراف والترف، وأصبح لزامًا على الشركات بعدها أن تتكيف مع وتيرة النمو المتزايد، وهوامش الأرباح الضئيلة، والمنافسة المستعرة؟
لا ينزعج إسبر من هذا الرأي، بل عند ترديده على مسامعه، ارتسمت على وجهه ابتسامة عريضة، وأبدى بعدها رفضه لوجهة النظر هذه، مدللاً على ذلك بأن المشروعات التي تنفذها المجموعة تحتاج ما بين 10 إلى 15 عامًا لاستكمالها، لذلك لا يسعها النظر إلى الاقتصاد من هذا المنظور قصير المدى؛ فحركة السوق تتميّز بدورانها، وكذلك الحال بالنسبة إلى العقارات هي الأخرى. وأردف إسبر قائلاً إن المجموعة تعلم تمامًا كيف تتعامل مع هذا الوضع، وعندما تضحى السوق أكثر مرونة وليونة، يكون هذا هو التوقيت المناسب لشراء رقع الأراضي، والاستعداد للحظة الحاسمة.
يسرد إسبر مجموعة من الأساسيات القوية للبنية التحتية وبيئة الأعمال والظروف الجيوسياسية المواتية في الإمارات العربية المتحدة، بالمقارنة مع الكثير من دول المنطقة؛ حيث يصرّح بأن الحكومة دائمًا ما كانت خلاّقة ومبدعة للغاية بشأن تعزيز انفتاح المجموعة على الأسواق الجديدة، كالصين مثلاً؛ حيث إنها تسعى باستمرار وراء اقتناص الفرص السانحة للبقاء في حلبة المنافسة والانفتاح على الأعمال.
ولكن مع وجود مثل هذه الثقة في المستقبل، هل ستفكر مجموعة ماجد الفطيم في تقسيم مشروعاتها العمرانية أو في طرحها للاكتتاب العام؟ وردًا على هذا السؤال، يزيح إسبر الستار عن أن المجموعة ليس لديها أي خطط لإجراء اكتتاب عام؛ فجميع منشآتها، من مراكز تسوق، وفنادق، ومجتمعات عمرانية، تندرج تحت المظلة الكبرى لمجموعة ماجد الفطيم العقارية [تعمل المجموعة أيضًا في قطاعات التسلية والترفيه، والتجزئة، والخدمات، والأغذية والمشروبات]. ورغم أن المجموعة تعمل باستقلالية تامة، إلا أنها في الوقت نفسه تتعاون فيما بينها كثيرًا، ولا يوجد ما يدعو لفصل أركانها عن بعضها.
ويقرّ إسبر بأن عنصر التجزئة في المجتمعات العمرانية يمكن تحويله إلى قسم منفصل، قائلاً: إننا نعمل على إدارة أي عملية تجزئة لا تمثل جزءًا من مراكز التسوق الخاصة بنا؛ لأن ذلك يتيح لنا دمج هذه العملية على نحوٍ أفضل في بنية مشروعاتنا السكنية. ولكن في المستقبل، من المحتمل أن نقلع عن ذلك حتى نسمح لفريق العمل التابع لنا بالتركيز على الخدمات التي تتمحور حول العملاء، وهذا يشمل خدمات الحراسة أيضًا.
علاوة على ذلك، يرفض إسبر التصريح برقم مالي فيما يتعلق بأهداف نمو الشركة، بل ويصرّ على أن هذه ليست الطريقة التي يُقاس بها أداء المجموعة، على الأقل من الناحية العلنية، قائلاً إن المجموعة تتطلع إلى اقتحام أسواق أخرى في مدن ومناطق جديدة، ويؤكدّ من جديد على أن الأمر لا يتعلق بتصدّر المشهد من حيث ضخامة الحجم، بل بالتحوّل إلى قبلة أولى لأنماط الحياة المتميّزة.
ولكي يبرهن إسبر على وجهة نظره، يشير إلى نماذج المشروعات الضخمة الموجودة في مركز الخبرة، والتي تمثل دليلاً قاطعًا على رغبة المجموعة وطموحها في أن تصبح وجهة التطوير العقاري الأكثر استيعابًا لمفهوم المنزل الجديد في أذهان الجيل القادم.

اشترك بالنشرةالإخبارية

اشترك بنشرة أخبار أريبيان بزنس لتصلك مباشرة أهم الأخبار العاجلة والتقارير الاقتصادية الهامة في دبي والإمارات العربية المتحدة ودول الخليج