قانون جديد للإيجار والمزادات في دبي

تخطط حكومة دبي لتطبيق قانون جديد للإيجار بحيث يراعي نوع العقارات سواء كانت سكنية أو تجارية أو لقطاع التجزئة، إذا لا تميز القوانين المعمول بها راهنا بين القطاعات المختلفة على الرغم من تباين الطلب على كل منها فضلا عن اختلاف مدة الإيجار في كل قطاع
قانون جديد للإيجار والمزادات في دبي
بواسطة أريبيان بزنس
الإثنين, 18 يوليو , 2016

تخطط حكومة دبي لتطبيق قانون جديد للإيجار بحيث يراعي نوع العقارات سواء كانت سكنية أو تجارية أو لقطاع التجزئة، إذا لا تميز القوانين المعمول بها راهنا بين القطاعات المختلفة على الرغم من تباين الطلب على كل منها فضلا عن اختلاف مدة الإيجار في كل قطاع (تابع تفاصيل المقابلة كاملة هنا).

وقال سلطان بطي بن مجرن مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي، لأريبيان بزنس إنه يتحرك سريعاً  نحو تنظيم القطاع العقاري لكي  يبقى جزءاً مزدهراً من اقتصاد إمارة دبي،  موضحاً أن دائرته تعكف على وضع مشروع قانون يهدف إلى تنظيم أنواع مختلفة الممتلكات، من تجاري إلى سكني لتجارة التجزئة. يقول: «لدينا مؤشر الايجارات، لدينا قوانين تنظم الزيادات، ولدينا محكمة المنازعات. ولكن قانون التأجير الحالي قديم جداً - نشر لأول مرة في عام 2005 ثم تم تحديثه في 2010 - وهو  لا يميز بين القطاعات الثلاث المختلفة في العقارات. غير أن قانون الإيجارات الجديد يسعى لتنظيم أفضل للسوق وذلك بتجزئة أنواع الممتلكات وتحديد كيف يتم استئجار مركز للتسوق والمكاتب والوحدات السكنية».

 ويضيف: «قانون الإيجارات الجديد هو واحد من 12 جزء من التشريعات في كتيب القوانين في الوقت الحاضر، ونعتزم وضع اللمسات الأخيرة عليه هذا العام، يقول بن مجرن. «بعض القوانين تعدل الإصدارات القديمة بينما البعض الآخر جديد تماما. ونحن نعلم أن علينا تحديث قوانيننا لتتناسب مع تطور القطاع العقاري وإبقاء الناس يأتون إلى هنا».
ويقول: «يهدف  قانون معدل آخر إلى تنظيم سوق المزادات العلنية. لدينا قانون يتعلق بالمزادات ولكنه قديم ونحتاج لقانون جديد. كما لدينا قانون معدل يسعى إلى تنظيم إدارة الأماكن العامة في مناطق التطوير» بحسب قول مجرن، الذي رفض الإفصاح عن أية تفاصيل أخرى.
وفي الوقت نفسه، تعمل الدائرة مع دائرة التنمية الاقتصادية وبلدية دبي على خطط لتطوير قطاع الإسكان بأسعار معقولة في دبي. في المملكة المتحدة، يعني مصطلخ «الأسعار المعقولة» العقارات السكنية التي تصل تكلفتها الى 80 في المئة من متوسط السوق، وعادة تكون مدعومة من قبل الدولة. والقصد من دراسة الدائرة هنا هو تقديم مصطلح خاص بدبي حول «الأسعار المعقولة» وتقديم توصيات خاصة  بسياسات تحفيزية لتنمية القطاع. ومن المقرر عقد اجتماع لفترة شهرين والعمل على اتخاذها بعد ذلك، بحسب توضيح بن مجرن.

في مقابلته مع «أريبيان بزنس» بمكتبه في ديرة،  يتحدث بن مجرن عما سيُسفر عنه حال السوق العقاري في الشهور المقبلة، وعن خطوات الحكومة لتشديد لوائح الإيجارات والقوانين واللوائح الأخرى، وكيف ولماذا ستستمر دبي في استقطاب المستثمرين العالميين.
بدأ حديثه بالقول:«عام 2015 كان جيدا من البداية إلى النهاية» إجمالي قيمة التصرفات زادت على 267 مليار درهم وسجلت ارتفاعًا ملموسًا بلغت نسبته 8 بالمئة خلال العام الماضي  كما أن العديد من المشاريع شارفت على الانتهاء خلال العام. كان عاما قويا للسوق العقاري والتجارة» .
وأضاف: «بدأنا 2016 مع ورود تقارير عن هبوط في أسعار النفط وأنها تؤثر على السوق قليلا، ولكن ليس كثيراً.

بلغت قيمة الصفقات في الربع الاول من عام 2015 ،  54.78 مليار درهم ($ 14 مليار دولار) وأستطيع أن أقول لكم أننا وصلنا بالفعل إلى 100  مليار درهم (270 مليار دولار) وهو ما يعني أننا نتوقع أن القيمة الإجمالية للصفقات في عام 2016 ستتجاوز رقم العام الماضي».

 

ومع توقعات ارتداد أسعار النفط من مستواها  الحالي المتدني مابين 48 و50 دولارا للبرميل إلى 70 دولارا للبرميل بحلول نهاية عام 2017، يقول بن مجرن إن السوق سيستمر في تحقيق أداء جيد حتى عام 2020. «أعتقد أن القطاع العقاري في دبي سيكون أفضل في عام 2017 و 2018  وأيضاً  2019، وسيستمر في النمو بعد ذلك » كما يقول.
ويُخالف  الوصف المتوهج لحالة السوق الذي أطلقه بن مجرن مع تحليلات بعض المتخصصين في القطاع العقاري، حيث حذرت تقارير حديثة صادرة عن  بعض أكبر الخدمات الاستشارية في العالم، بما في ذلك JLL و «سافيلس»  Savills  و«نايت فرانك» Knight Frank، من أن مبيعات ومؤشرات الإيجارات آخذة في الانخفاض، وسوف يبقى تباطؤ النمو هذا العام، باعتبار أن الدولار الأمريكي القوي والظروف الاقتصادية الإقليمية تؤثر بالتأكيد على النشاط الاستثماري.

ومع ذلك، فقد لاحظ الكثير من تلك التقارير أيضاً أن السوق قد أوشك على الاقتراب من نهاية الانخفاض، ومن المرجح أن يعاود الارتفاع مع نهاية العام 2016.

 

 

و يشير مؤشر «فاليو سترات» لأسعار العقارات السكنية بدبي أنها، خلال الربع الأول من  العام الجاري، لم تنخفض شهرياً  للمرة الأولى منذ عامين تقريباً.
وهنا يقول بن مجرن: «هناك دائما تقارير  (سلبية) عن السوق. خلال الأزمة قال بعض الأشخاص أن القطاع العقاري في دبي لن يتعافى لمدة تتراوح بين  10-15 سنة أخرى، ولكنه بدأ في التعافي بعد 3 سنوات فقط. ويمكنك أن ترى ذلك في أرقامنا. وهناك الكثير من القصص الجيدة ».
وقد منحت دائرة الأملاك والأراضي بدبي تراخيص لـ60 مشروعاً جديداً هذا الشهر وحده، وهو رقم كبير، كما يقول  بن مجرن، كما اختار بعض من أكبر المطورين في الإمارة إطلاق عدد من المشاريع البارزة هذا العام، بما في ذلك برج خور دبي التابع لإعمار والمقرر أن يكون أطول من برج خليفة.
ومن المتوقع أن تؤثر حركة الاستثمار النشطة في المنطقة إيجابياً على دبي، فقد ذكر مسح قامت به شركة «سي بي آر إي» CBRE  حول نوايا المستثمرين بمنطقة  أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا للعام 2016  نُشر في مارس/آذار الماضي،  أن 48 % من المشاركين توقعوا أن يرتفع النشاط الشرائي بشكل أكبر من العام الماضي، مقارنة مع 15 في المئة قالوا أنه سيكون أكثر هدوءاً.

 

ويقول بن مجرن إن سوق دبي يمتاز بنقطة قوية ألا و هي حجم الاستثمارات الأجنبية. ففي شهر يناير/كانون الثاني الماضي أشار تقرير  معاملات دائرة الأملاك والأراضي بدبي إلى أن 150 جنسية مختلفة قامت باستثمار ما مجموعه 135 مليار درهم (أي 36.7 مليار دولار) في القطاع العقاري بدبي في العام 2015، حيث كان نصيب المشترين من دول مجلس التعاون الخليجي حوالي 11.9 مليار دولار أو 32 في المئة. وخارج الاستثمارات من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي، شكل الرعايا الهنود  أكبر  المستثمرين الأجانب فوصلت  قيمة معاملاتهم العقارية إلى 5.4 مليار دولار، تبعهم البريطانيون بقيمة 2.7 مليار دولار.  
و يوضح بن مجرن:«المستثمرون يأتون من جميع أنحاء العالم، مدفوعين بالرغبة القوية للاستثمار في دبي». ويضيف بن مجرن، «هناك الكثير من الفرص بالنسبة لهم هنا، والكثير من النشاط التنموي، ويمكنهم جني الأموال.والمستثمرون الأجانب دائما يأخذون النصيب الأكبر من التعاملات/الاستثمارات العقارية، ونعتقد أنه سيبقى على هذا النحو».
ومع هذا،  تبقى المخاوف كثيرة في ظل شكوى  بعض المستثمرين الأجانب من الخسارات الثقيلة التي تجرعوها بعد توقف مخططات مثل مشاريع اللؤلؤة وجزر العالم منذ سنوات بسبب نقص التمويل.
وكان للركود حينها تأثير كبير على المستثمرين الذين اشتروا  على الخارطة ، في الوقت الذي لم تستطع فيه اللوائح والتشريعات توفير الحماية الكافية لاستثماراتهم. منذ ذلك الحين،  تم إدخال قوانين جديدة، فعلى سبيل المثال،  يتولى طرف ثالث العناية بحساب ضمان (إسكرو) في المصارف  لكي لا يفرط المطورون بأموال المستثمرين.

 

وبينما يدعي بعض المستثمرين أنهم ما زالوا يعانون من المشكلات بسبب ارتباط أموالهم بمخططات مشاريع متأخرة أو متعثرة أو تم التخلي عنها، يصر بن مجرن  على أن هذا حدث بسبب المشاكل التاريخية التي لا يُمكن أن تنشأ اليوم وخاصة بعد أن تم اصدار أطر قانونية أكثر صرامة الآن.

 

 

وفي بعض الحالات، على حد تعبيره، قام مطورو المخططات المتعثرة  بوضع تعويضات لتمكين المستثمرين من نقل أموالهم لمشاريع تطويرية أخرى. «كل القصص (السلبية) التي سمعتم عنها هي من عام 2005 أو ما يقرب من ذلك، أي قبل أن تبدأ الأزمة» بحسب قوله. «منذ بداية الأزمة لم تكن هناك قصص أكثر من هذا القبيل، لأن مؤسسة التنظيم العقاري (الذراع التنظيمي  لأراضي دبي) بدأت تمسك بكل شيء، ولأنه كان هناك قوانين جديدة.»
ويضيف: على سبيل المثال، إذا كان المطور يريد البيع على الخارطة، يجب عليه تسليم سندات الملكية للأرض، وإكمال مالا يقل عن 20 في المئة من المشروع قبل بيع أي من ذلك. كل المشاكل التي سمعتم عنها، حول ما حدث عندما حدثت الأزمة، أصبحت الآن من التاريخ وجميعها مشاكل قديمة. ولدينا الآن مبادرة تنمية ، التي تهدف إلى حل تلك النزاعات القديمة وإعادة احياء المشاريع المتوقفة».

ويعتبر تحسين الشفافية واحداً من الأهداف المستمرة لبن مجرن. فهذا العام،  حصدت دبي المرتبة الأكثر شفافية بسوق العقارات في منطقة  الشرق الأوسط وشمال أفريقيا للعام الثاني على التوالي، لترتفع  ب، 23 مركزاً  إلى المرتبة 48 من 109 سوقاً في المؤشر المشترك للشفافية بالقطاع العقاري العالمي  الذي أعدته شركتا «جيه إل إل» JLL ولاسال LaSalle لإدارة الاستثمارات الذي نشر  في يونيو/حزيران. «حققت دبي تقدماً جيداً  بعدما سجلت  تحسناً نسبته 10 في المئة  بنتيجتها خلال العامين الماضيين» بحسب قول كريغ بلمب، رئيس إدارة الأبحاث لمنطقة الشرق الأوسط و شمال أفرسيقيا في «جيه إل إل» JLL حينها.  فمثلاً، أراضي دبي الآن  تقدم الآن لوائح بجميع سماسرة العقارات المسجلين على موقعها الإلكتروني، وكذلك عدد المعاملات التي أشرفوا عليها – «كل ذلك أصبح شفافا جداً الآن»، يقول بن مجرن.
ومع ذلك،  يشدد بلمب على أنه لا تزال هناك قيود كبيرة، بما في ذلك توفر معلومات عامة محدودة عن التعاملات وغياب مؤشر في السوق يقيس أداء العقارات، كما اقترح أن يتم إطلاق مؤشر ريرا لأسعار الإيجارات بشكل فصلي ليعكس بشكل أفضل ظروف السوق المتقلبة، فيما قررت الدائرة مؤخراً تحديثه سنوياً بدلاً من ثلاث مرات في السنة.
ولم يجب بن مجرن مباشرة عندما سئل عما إذا كان مؤشر مؤسسة التنظيم العقاري يمكن نشره/وتحديثه أكثر من مره خلال العام، ولكن هذا يعني انه ليس من المخططات الحالية: «المؤشر كان يتم تحديثه مرتين في السنة ولكن اعتبارا من نهاية العام الماضي سوف يتم تحديثه مرة واحدة، في شهر أكتوبر/تشرين الأول من كل عام». ومع ذلك، فإن الدائرة  تعد خططاً لإطلاق مؤشر الأداء هذا الشهر، وربما في شراكة مع مزود متخصص بالمؤشر،   بهدف السماح للمستثمرين بتتبع حالة السوق. كما أنها أيضاً في منتصف الطريق لوضع مشروع مسح العقارات المؤجرة في دبي ومدته سنتان بتكلفة 1.3 مليون دولار، وبناء مؤشر جديد لمؤسسة التنظيم العقاري، ليعكس بشكل أدق أحجام ومواقع وأحوال العقارات. وستأخذ تكاليف الإيجار ورسوم الخدمة في الاعتبار خصائص مثل مساحة العقار بالقدم المربع، وعمر البناء ونوعية المرافق المشتركة الموجودة فيه. وسوف يستخدم المسح لخلق أول قاعدة بيانات عقارية شاملة في الإمارة.

يوضح بن مجرن: «هذا مشروع كبير» ويقول «لدينا 135558 وحدة (تأجير) العقارات في دبي، وتم مسح مايقارب 21 في المئة من المجموع، أي 29000. وبحلول نهاية العام سيكون قد تم  الانتهاء من هذا المسح كاملا ووضع التفاصيل في النظام».
ويضيف: «هذا العمل سوف يساعد كثيراً في عملية تنظيم أسعار الإيجارات. في لحظة عندما نفعل ذلك المؤشر، ونحن لا نعرف كل التفاصيل حول المبنى، ولكن عندما ننتهي من هذه الدراسة سوف نعرف كل شيء - سواء كان المبنى قديما أو جديدا، بناء منخفض الارتفاع، بناء مرتفع. ويمكننا وضع صيغة لحساب قيمة الإيجار».
وفي الوقت الحاضر، «يمكن للمستأجرين تقديم طلب لأراضي دبي لتصحيح الأمور إذا لم يكونوا راضين عن تكلفة الإيجار بحسب المؤشر. المؤشر هو فقط توجيهي ولمن لا يقبل هذا يمكن أن يتجه إلى مركز فض المنازعات الإيجارية لإعادة التقييم». ويقول: «مع (مركز فض المنازعات) فمن السهل جدا على أي شخص أن يتقدم بطلب من داخل منزله باستخدام التطبيق الذكي. فهناك قاض إفتراضي يشرح له حقوقه ومستحقاته، ويعطيه حكما استشاريا وبعد ذلك يمكنه المضي قدما في قضيته، إذا رغب بذلك».

 

إلا أن بن مجرن لم يعلق على ما إذا كان يعتقد يجب أن يكون هناك محكمة مخصصة لقطاع العقارات ككل في دبي، وليس للتأجير فقط، وللنزاعات. «وجود محكمة خاصة لتسوية المنازعات الإيجارية كان نجاحا كبيراً، وقد أجريت تسوية المنازعات سابقاً من قبل لجنة وتستغرق وقتا طويلاً.»
هذا وتم تأسيس الهيئة القضائية في العام 2013 ، فحلت حوالي 12678  منازعة إيجارية حتى الآن، وفقا لبن مجرن، الذي وجه أريبيان بزنس نحو تطبيق الجوال والأملاك الذي يوفر تحديثات حية على عدد القضايا التي قدمت، ففي اليوم الذي أجرينا فيه المقابلة، تم التقدم بـ29 قضية لترتفع إلى 30 أثناء اللقاء. ويوجد حالياً 4537 نزاعاً في  جلسات  الاستماع الأولى، كما استقرمعدل الحالات بين 20 و 30 حالة يومياً على مر السنين، بحسب بن مجرن.
لقد سبق لبن مجرن أن أعرب عن قلقه إزاء ارتفاع الإيجار التعسفية من قبل الملاك، فقال لأريبيان بزنس أنه بالرغم من فعالية مركز فض النزاعات، تحتاج قوانين الإيجار بشكل عام إلى تحديث، موضحاً أن دائرته تعكف على وضع مشروع قانون يهدف إلى تنظيم أنواع مختلفة الممتلكات، من تجاري إلى سكني لتجارة التجزئة.
يقول: «لدينا مؤشر الايجارات، لدينا قوانين تنظم الزيادات، ولدينا محكمة المنازعات. ولكن قانون التأجير الحالي قديم جداً - نشر لأول مرة في عام 2005 ثم تم تحديثه في 2010 - وهو  لا يميز بين القطاعات الثلاث المختلفة في العقارات. غير أن قانون الإيجارات الجديد يسعى لتنظيم أفضل للسوق وذلك بتجزئة أنواع الممتلكات وتحديد كيف يتم استئجار مركز للتسوق والمكاتب والوحدات السكنية».

يقول بن مجرن: «هناك بعض الخطط، نعم، للنظر في هذا (وتحديد ما معنى كلمة «أسعار معقولة »). المجلس التنفيذي يدرس هذا مع دائرة التنمية الاقتصادية وبلدية دبي. وتعمل لجنة حاليا على معيار للسكن بأسعار معقولة، وهناك بعض الأفكار لكيفية تحفيز تطوير هذا القطاع. وقد أنجزت اللجنة الدراسة، والانتهاء من بعض التوصيات، لدينا اجتماع في غضون شهرين وبعد ذلك سنتخذ بعض الإجراءات، وربما سيشمل ذلك سياسات جديدة، ولكن ليس بالضرورة قوانين جديدة».
ومع ذلك، يصر على أسعار العقارات في دبي بشكل عام تتماشى مع مدن عالمية أخرى مثل لندن ونيويورك وهونغ كونغ. يقول. «دبي هي سوق حرة، ولا أحد يبيع العقارات بأسعار باهظة إلى حد كبير. الأسعار في دبي طبيعية بالمقارنة مع مدن عالمية أخرى مثل لندن ونيويورك وهونغ كونغ».  بن مجرن مسؤول حكومي هادئ و متواضع، متخصص في القانون والدراسات الإسلامية، ويهوى، كما يقول، بعيداً عن العقارات، الغوص والتصوير الفوتوغرافي - ولا سيما التصوير تحت الماء، لكنه يتمتع أيضاً بالتقاط الصور من مجموعة واسعة من المواضيع الأخرى. «أذهب للغوص، وأنا أحب الغوص، والغوص خارج دولة الإمارات - على سبيل المثال في السودان، في الآونة الأخيرة. وأقوم بالتصوير تحت الماء. بعد أن أنتهي من عملي هنا كل يوم أحب أن أذهب والتقط صور لأشياء متنوعة.»


 

اشترك بالنشرةالإخبارية

اشترك بنشرة أخبار أريبيان بزنس لتصلك مباشرة أهم الأخبار العاجلة والتقارير الاقتصادية الهامة في دبي والإمارات العربية المتحدة ودول الخليج

أخبار ذات صلة